首批公募REITs開售 這個投資新品有啥不一樣？

5月31日起，備受市場關注的首批9隻基礎設施公募REITs產品正式公開發售。盤活巨量基礎設施存量資產，將門檻降低至普通投資者可參與，公募REITs這一新的投資利器，未來有望開啟萬億級的投資藍海。

9隻試點產品涉及哪些領域？

REITs，即不動產投資信托基金，是通過發行收益憑証匯集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

“REITs從融資者角度，通俗地講就是不動產資產的IPO，我們通常所說的IPO是企業的股權上市，而REITs是資產上市。”北京大學光華管理學院副院長張崢說，在經過前期私募REITs的探索后，2020年4月，証監會發布相關指引，開始開展基礎設施公募REITs試點。

那麼，首批9隻基礎設施公募REITs試點項目來自哪些領域？

“首批項目既包括現代物流倉儲、產業園等產權類REITs，也包括高速公路、水務處理、垃圾發電等特許經營權類REITs。”中金基金公募REITs產品管理團隊表示。

具體來看，其中高速公路項目2個，分別為廣州交投廣河高速和浙江交投杭徽高速﹔工業園區項目3個，分別為蘇州工業園、上海張江光大園和深圳招商蛇口產業園﹔倉儲物流項目2個，分別為鹽田港和普洛斯﹔綠色項目2個，分別為首鋼垃圾發電、首創污水處理。

投資者怎麼認購？

據了解，投資者參與基礎設施基金份額認購的方式有三種，分別為戰略投資者配售、網下投資者配售和公眾投資者認購。

“從首批9單項目發行情況來看，戰略配售比例整體較高，均超過50%。”中信証券債務融資業務線聯席負責人、董事總經理俞強表示，從戰略配售投資者類別看，保險機構參與量佔比最高，達到34.63%，符合其中長期持有的投資特點。

中金基金公募REITs產品管理團隊表示，目前各項目均已完成網下投資人的詢價，均取得了較高的網下認購倍數，顯示出專業機構投資者較高的認購熱情。

對於普通投資者而言，基礎設施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項目中，從而分享項目的基礎收益和資產升值。

“公募REITs是資本市場補短板的一個產品。有了REITs，投資者才能真正分享國家建設的紅利。”張崢說，REITs通過資產証券化將投資門檻降低，使普通投資者可以參與。

與股票和債券類產品有何不同？

專家表示，公募REITs是一種區別於股票和債券的大類金融產品，具有中等收益、中等風險和分紅穩定的特征，較好匹配養老金、保險資金投資偏好，有助於投資者的多元化資產配置。

“公募REITs兼具股票和債券的屬性，是介於兩者之間的創新金融產品。海外市場數據顯示，公募REITs和股票、債券資產相關系數較低，且有一定的抗通脹能力，可以優化投資組合整體的風險收益的水平。”中金基金公募REITs產品管理團隊表示。

在俞強看來，公募REITs和上市公司股票相比，其收益相對穩定，現金分紅比例更高。“通常囿於底層資產性質，公募REITs短期增值的想象空間較股票小，但境外歷史數據表明，從10年以上長周期分析，REITs的綜合收益超過部分代表性股票指數收益率。”

“與債券產品相比，除每年獲得的現金分派之外，其具有底層資產賦予的增值想象空間，但因為沒有主體信用擔保，其收益分配一般而言沒有剛性兌付的安排，潛在的收益波動性相對高一些。”俞強說。

封閉期內能否贖回？哪些風險點要關注？

值得注意的是，公募REITs採取封閉式運作，由於投向的底層資產為基礎設施，因此期限較長。從首批9單產品來看，封閉期從20年到99年不等，封閉期內不辦理申購及贖回。

不過，公募REITs發行結束后會在証券交易所上市，投資者使用場內証券賬戶認購的基金份額，可直接參與場內交易﹔使用場外基金賬戶認購的基金份額，應先轉托管至場內証券經營機構后，才可參與場內交易。

根據監管要求，公募REITs風險揭示書列舉的風險包括但不限於：基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險，以及稅收等政策調整風險。

中金基金公募REITs產品管理團隊表示，公募REITs產品的風險收益特點與傳統金融產品有較大區別，投資者要充分認識基金風險收益特征和產品特性，投資前對相關資產的商業模式進行充分了解，理性開展價值投資、長線投資。（姚均芳、劉慧）