办不下贷款 首付款不退?

　　在贷款买房时，有些人会遇到交了首付但是贷款却申请不下来的情况，为了避免纠纷，一些房地产公司会在交易前与购房者就此情形作出相应的约定，作为纠纷处理的依据。但有一些情形的发生是买卖双方都无法预见的，这种情况应当如何处理？

　　近日，昆明市中级人民法院公布了一起典型购房纠纷案件审理结果。

　　2018年5月，蒋先生与某地产公司签订“商品房买卖合同（预售）”及补充协议，购买该地产公司一套总价为123万余元的房子，蒋先生支付了首付款25万余元。双方约定，剩余款项由蒋先生向银行申请贷款后支付。但此后，蒋先生的贷款没有申请下来，尾款没能及时支付，地产公司于是将蒋先生起诉至官渡区人民法院，请求法院判令解除与蒋先生签订的“商品房买卖合同（预售）”及补充协议，蒋先生协助办理撤销登记备案手续。地产公司要求蒋先生支付总房价20%的违约金246765元，其依据便是双方签订的补充协议中一条款，“如因银行或政府原因未能通过贷款审批的，购房者应于地产公司或者银行通知其存在上述情形之日起5日内向地产公司补足全额房款，如购房者未能补足，地产公司有权解除合同，合同自地产公司解除合同通知书送达购房者之日起解除，购房者应于合同解除之日起7日内无条件配合地产公司办理解除备案手续，购房者应按购房款总额的20%向地产公司支付违约金”。

　　一审庭审时，蒋先生表示，没有及时支付尾款是因为申请贷款时昆明市出台了房屋限购政策，导致贷款没通过审批，他愿意配合地产公司办理解除备案手续，但地产公司应该返还自己支付的首付款。

　　官渡区法院审理后认为，蒋先生交付首付款以后昆明市出台限购政策，因其为非云南省户籍，且在昆明市主城区和三个国家级开发园区内已购买新建商品房住房，因此银行未向其发放贷款，本案系因不可抗力致使合同目的不能实现，因此地产公司应将蒋先生的首付款返还。而双方签订的补充协议中没有签订时间，地产公司据此要求蒋先生支付违约金、逾期解除备案手续违约金，不予支持。

　　一审结束后，地产公司认为，本案并非因不可抗力致使合同目的不能实现，双方在补充协议中对由政府行为引起的纠纷设定了免责条款，地产公司不应返还蒋先生的购房首付款，于是向昆明中院提出上诉。

　　昆明中院二审认为，根据查明的事实，双方当事人签订“商品房买卖合同（预售）”在前，而昆明市出台限制性贷款的政策颁布在后，这是双方都不能预见、避免或者克服的，故本案存在不可抗力的情况。补充协议中“如因银行或政府原因未能通过贷款审批的……购房者应按购房款总额的20%向地产公司支付违约金”的条款，昆明中院认为，此条中所指“政府原因”应当属于签订商品房买卖合同之前颁布的政府政策，不应包括签订合同之后政府新颁布的相关政策。综上，昆明中院驳回上诉，维持原判。（辛亚洁）