汇聚各方力量推动老旧小区改造（新论）

　　政府让利，盘活老旧小区资源；企业微利，确保长期参与运营收益可持续；居民受益，居住条件得到有效改善

　　今年，城镇老旧小区改造进入提速阶段，全国计划开工改造的老旧小区达3.9万个，涉及居民近700万户，是2019年的近两倍。国务院办公厅不久前印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。从试点经验来看，完成这一艰巨任务，关键在于“建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制”，通过市场化的方式，吸引社会力量积极参与老旧小区改造。

　　当前，我国城镇化率基本上以每年1%的速度递增，与此同时，我国也进入了城市更新与城市建设交织推进阶段。老旧小区改造属于城市有机更新范畴，资本投入大，改造周期长。因此，除了政府投资，还需要通过政府引导，引入社会力量，通过投资运营一体化模式，以市场化方式促使企业通过精耕细作实现长周期收益。有效激发社会力量参与改造的主动性、积极性，才能持续推动老旧小区改造提速提量提质。

　　老旧小区改造并非推倒重建，短期内难以实现投资的即期效益。坚持市场化方式，需要社会企业在面向老旧小区改造这类民生项目时，以“微利靠服务，持续重运营”，达到长期运营、可持续收益的效果。这将有助于构建老旧小区改造的长效机制：政府让利，盘活老旧小区资源；企业微利，确保长期参与运营收益可持续；居民受益，居住条件得到有效改善。

　　构建改造资金共担机制，要发挥社会力量参与改造的重要作用。有些城市虽明确符合条件的企业可以作为老旧小区改造的投资主体，但具体实践中，社会力量参与改造仍然会面临一些障碍。社会力量的应有作用难以有效发挥，会导致权责不清、后续运营缺乏保障。对此，要按照《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。

　　构建改造资金共担机制，关键在于平衡社会力量投资回报。对此，《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》要求，通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。就此而言，有必要推动企业从“一次性高利润”向“长期可持续性低利润”业务模式转型发展。同时，有必要建立更加稳固的投资回报平衡框架，通过合规合法的手续和协议，赋权社会力量对老旧小区内相关资源有效运营，从政策和法律层面保障运营收益的持续性和稳定性。

　　伴随城市不断建设发展，老旧小区改造是长期持续性推进的发展工程。要以“推进城市更新”的视野，加强顶层设计和整体谋划，引导社会力量积极参与改造，促进综合整治、改造更新、完善配建公共服务设施等，使老旧小区改造联动城市更新。　（作者单位：中央党校（国家行政学院）科研部）