疫情期間，你需知道的房屋租賃風險

　　新冠肺炎疫情期間，各省區市採取關閉公共娛樂場所、交通管制，甚至“封村”“封城”等防控措施，以防止疫情進一步擴散。而上述防控措施不可避免地會影響到部分房屋租賃合同的正常履行，導致出租方與承租方之間發生糾紛的風險升級。為此，北京市海澱區人民法院法官就有關問題答疑解惑。

　　房東篇

　　問題1：我的租客在疫情開始前即拖欠租金，現在以疫情系不可抗力為由繼續拖欠租金，我是否能向其主張違約金？

　　合同法第117條第一款規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

　　隻有在疫情發生期間產生的違約行為，法院可以結合疫情及防控措施的影響以及當事人主張免除責任的理由綜合考量。若違約行為發生在疫情發生之前，則通常不參考前款條文裁判。因此就疫情開始前即發生的違約行為，可以向對方主張違約金。

　　問題2：就房屋租賃的各種問題我與租客沒有協商成功，雙方還是存在矛盾，我想要起訴對方。但我現在因為政府的疫情防控措施無法到法院立案，有其他的解決方式嗎？

　　疫情期間，為了有效防控，許多地方採取“封城”“封村”、交通管制等措施，多地法院也關閉了現場立案及服務大廳，客觀上給當事人立案造成了一定程度的障礙。

　　但根據民法總則第194條規定，在訴訟時效期間的最后6個月內，因不可抗力的障礙，不能行使請求權的，訴訟時效中止﹔中止時效的原因消除之日起滿6個月，訴訟時效期間屆滿。同時，各地法院也開通了微信立案、郵寄立案等多種方式，確保當事人的權利得到保障。

　　因此，提示想要到法院通過訴訟解決糾紛的承租方或出租方，應對相關案件的訴訟時效進行把握和計算，或通過網絡、郵寄等方式立案，從而保証及時行使自己的權利。

　　租客篇

　　問題1：我租賃商鋪本想趁春節期間大賺一筆，但現在因為疫情商鋪被政府要求暫停營業，導致損失慘重，我能否要求房東減免租金？

　　在民商事活動中，各方需保持平等的主體地位，才能保証交易的平等，因此，直接從法律層面規定出租方必須減免承租方租金，不符合邏輯與情理。在訴訟實踐中，法院是否支持承租方減免租金的主張，也非一概而論，而是需要根據房屋性質、影響程度、損失情況以及雙方舉証等因素進行多方考量。

　　實際上，針對疫情產生的影響，目前有部分城市出台了針對國有經營性用房租金減免的政策，並且得到了多個國企的積極響應和配合。部分民企亦出台了針對中小企業的包括但不限於減免、延遲繳納租金的幫扶措施。

　　因此，建議承租人可以先確定承租商鋪性質，並查詢當地有無相關租金減免政策，再對應自己是否符合減免條件﹔若不滿足減免租金的條件，則可以根據自己的實際受損情況，與出租方進行洽商租金減免問題。同時，應注意相關証據的收集與留存，以備日后可能進行的訴訟所用。

　　問題2：房屋租賃期已經屆滿，房東現在通知我不再續約，並要求我7日內搬離。但我現在被隔離在外地，無法清點搬家，我屬於違約嗎？

　　合同法第236條規定，租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期，雙方均可隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　疫情期間，若出租人已經明確表示要求解除合同，但承租人因為防控措施確實無法搬離，應屬於不可抗力，可以部分或全部免除責任。但不搬離的同時，也應參照此前合同約定或雙方協商，由承租方向出租方支付使用費。

　　值得一提的是，不論承租方抑或出租方，在疫情的影響之下均承受了極大的生活與經營壓力。租客不能理所當然地要求房東減免房租，房東也不宜不分青紅皂白地驅趕房客。承租方與出租方並非矛盾的兩極，而是利益共同體，隻有雙方友好協商，才能攜手共渡難關。（記者 李源）