近日，昆明市五華區人民法院成功在訴前化解了一起標的額高達上千萬元的物業服務合同糾紛，同時解決了兩家企業的困境，為優化五華區法治化營商環境再添“新磚”。

追索千萬元物業欠費

物業公司不知以誰為被告

2023年2月1日，五華區某小區物業公司委托代理人來到五華法院，想通過訴訟要回巨額物業費欠款，以及違約金和資金佔用費24萬余元，但又不確定究竟該起訴誰。立案庭法官徐暢細問之下才知道，這些物業費關系到兩家企業的生存和上千名業主的權益。

經初步了解得知，該案涉及的小區共有500余套住宅、300余個車位及少部分商業。2016年，該小區開發商與某物業公司訂立《前期物業服務合同》，約定該某物業公司從2016年10月30日進場為正在建設中的小區提供物業服務。該小區於2020年年中向業主交付使用。接房后，小區業主即成為物業服務費繳費主體。2022年，物業公司物業工作難以正常開展。經核算，前期物業服務階段某開發商未按照合同約定繳納物業服務費，欠款高達上千萬元，導致其多項物業工作實施不理想，造成了物業公司和小區業主間的普遍矛盾，業主繳納物業服務費的比例不足以支撐物業公司的日常運營，維修維護、植物園藝、電梯維保、安全保障等工作缺乏資金投入，小區業主和物業公司之間的關系陷入惡性循環。

一邊是開發商的巨額欠款，一邊是小區業主的上百件小額欠費，物業公司一時不知道該先起訴誰。五華法院立案庭從法律角度對要案進行了細致分析，最終，物業公司結合目前的情況和矛盾發生的根本原因，決定先起訴小區開發商。開發商所欠物業服務費高達千萬元，一旦追回，物業公司就可以為小區提供完善的物業服務，提升物業服務質量，通過修復和小區業主的關系，使物業服務費收繳和使用回到良性循環的軌道上來。

訴前委派調解團隊出手

分期付款解兩企業困局

因該案標的額較大，進入訴訟程序耗時較長，且涉及兩家企業的經營，訴訟未必能從根源上解決問題，立案庭分析利弊，建議物業公司通過調解程序快速解決問題，拿回欠款。物業公司最終選擇訴前委派調解服務，該案移交至五華區訴前委派調解服務中心進行調解。

五華區訴前委派調解服務中心特邀調解員趙浩程律師負責該案調解工作。通過多次與開發商溝通，調解中心對開發商的困境也有所了解。原來開發商自身經營受到疫情影響，負債較多，無法負擔如此高額的費用，勉力支付隻會使其陷入危機中。“該案如處理不當，物業公司為了自身生存，可能會起訴上百名不繳納物業服務費的業主，而業主本身對於開發商拖欠前期物業服務費的情況並不知情，這會導致小區業主和物業公司之間關系徹底惡化。”趙浩程將這一情況向五華法院立案庭進行匯報，立案庭隨即指派多名具有豐富物業糾紛化解經驗的調解員配合調解。

調解中，物業公司表示隻想快速收回欠款，以便解決自身經營困境，為此還可以放棄違約金。而另一邊，開發商雖然同意調解，但卻在如何分期付款上犯了難。“如果每期還款金額過多，會直接影響開發商的經營。可若是金額過少加上還款期限過長，則會影響物業公司的運營。”趙浩程表示，調解當中的難點是如何提出一個讓雙方都能接受的分期付款方案。深入了解了開發商的經營、負債情況以及今后可能的收益之后，調解團隊提出了一個既能保証開發商維持正常的經營活動，又不使還款周期過長的金額——每月還款80萬元，直到付清為止。調解協議簽訂后，雙方同時向五華法院申請司法確認，雙方就此握手言和。（辛亞潔）

分享讓更多人看到