記者調查：開發商變相出售人防車位 消費者面臨較高風險

　　“人防停車位收費不合理”追蹤

　　近幾年，隨著昆明城市建筑不斷“長高”，昆明也在不斷發掘利用地下空間：地下商城、隧道、綜合管廊、地鐵、停車位……這些被開辟出來的地下空間不但發揮著巨大的商業價值，同時也是人防工程，是關鍵時刻的“護民之盾”。

　　值得關注的是，眼下昆明的高層小區中，許多地下停車場的停車位都屬於人防車位。在解決了大家的停車難題，又具備人防功能的同時，這些不能買賣的人防車位究竟是如何管理的？它們的租金收取是否有個標准？

　　調查

　　房屋中介:不建議市民“入手”

　　記者調查發現，眼下在昆明，“人防車位”並不在房產中介的消費市場中。

　　新亞企航地產公司的房地產經紀人浦文娟介紹：“前幾年管理不是那麼嚴格的時候，有房主會找到我們轉讓自己的人防車位使用權益，但因為沒有產權証，我們中介和買方都要承擔很多的風險，這期間發生的扯皮事件也很多。雖然人防車位的使用權轉讓價格要比普通車位低一半以上，但面臨的風險也是很高的。這幾年，隨著不動產登記的推進，以及市場整頓，人防車位使用權轉讓、租賃幾乎已經從中介市場絕跡了。”

　　但還是有不少業主會選擇轉讓人防車位使用權，因為轉讓價格要比標准車位便宜一半的價錢。但沒有產權的人防車位也會讓中介和買家遇到不少交易風險，盡管便宜，昆明的房屋經紀人、房產中介們普遍覺得，這期間的風險與收益並不匹配。

　　浦文娟算了一筆賬：“以春城慧谷為例，這裡的車位大概在8萬至11萬元左右，而停車費租金每月400元，再加上維修管理費，一年下來要5000多元，如果車位租金一直不漲價的話，10年就是5萬元，買一個車位，使用年限是70年，如果租車位的話70年的租金就是45萬元了。如果選擇人防車位的話，價格確實要比標准車位便宜，但因為沒有產權証，隻能去做個公証，如果以后車位漲價了，很可能會存在賣家要求加價等情況。而且因為沒有產權証，未來轉讓也是一個問題。”

　　而記者隨后在與豐園地產、榮城地產等多家房屋中介公司的房地產經紀人咨詢過程中，這些經紀人都告訴記者：目前，昆明的中介市場已經沒有人防車位資源，他們也不建議消費者入手人防車位。

　　走訪

　　部分房企：低價讓渡使用權

　　既然中介市場裡已經幾乎沒有人防車位的身影，那開發商、物業又是如何處理的？總不能就讓它們空置吧？

　　答案當然是否定的。這些長得和普通標准車位一模一樣，又沒有打上“人防車位”字樣的人防車位自有它們的市場。

　　記者在昆明各大樓盤售樓部走訪發現，開發商通常採取與業主簽訂人防車位使用權轉讓合同或人防車位租賃合同的形式變相出售人防車位，還有一些房企則直接打出“買房送車位”的旗號吸引購房者，而他們所贈送的，就是人防車位的使用權。

　　為了改善銷售困難局面,“昆明米蘭春天”曾推出“部分房源送車位”的活動，但隻有14000元/㎡以上的戶型才能享受此活動（樓盤均價12500元/㎡），但開發商仍會與購房者簽訂人防車位使用權轉讓合同，並明確告知購房者人防車位的屬性。

　　市民朱女士2019年初就與“龍熙一號”開發商簽訂了人防車位使用權轉讓合同。“我一共長租了兩個車位，合約期都是70年，每個車位租金為6萬元，相較標准車位便宜了整整一半。”朱女士介紹，盡管心裡還是有點打鼓，擔心沒有產權証的人防車位未來會產生一些“扯皮”的事情，“但我算了一筆賬，我們小區租車位的話一年大概4000元，30年就是12萬元，這樣算下來，人防車位的價格是很劃算的。”

　　追問

　　律師：租賃合同最長期限20年

　　根據《中華人民共和國人民防空法》，人民防空是國防的組成部分。人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用於防空的地下室。國防資產屬於國家所有，不得進行買賣。

　　根據《昆明市人民防空工程建設管理規定》，市人民防空辦公室是本市人民防空的主管部門，按照職權負責全市人防工程建設和管理工作﹔各縣（市）區人民防空辦公室按規定權限，負責本行政區域內人防工程建設和管理工作。

　　那麼，人防車位在出租時，時限有要求嗎？最長租期可達多少年？

　　就此，雲南曲直律師事務所合伙人段彪永律師分析，人防車位所有權屬於國家，開發商作為人防車位的用益物權人，可以對外出租並享有收益 ，但無權出售、附贈，或者以其他方式變相買賣人防車位。根據《合同法》的相關規定，租賃合同的最長期限隻有20年。到期可以續簽租賃合同，但是簽訂長期租賃合同對於消費者存在風險。“政府相關部門有必要對人防車位收費等問題作出專門的管理規定，以規制現在無序的管理狀態，保護弱勢的消費者。”他說。

　　此外，就人防車位租賃費用收費標准問題，記者致電消費者投訴舉報專線“12315”進行咨詢，工作人員回復：“人防車位的租賃費用收取標准是執行市場調節價，開發商或物業都會到市場監督管理部門進行相關備案。”