雲南省內州市客戶在昆購房佔比最高

　　記者吳勁鬆

　　近日，昆明市房地產開發與經紀協會召開發布會，發布《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》。該書對2019年昆明市房地產市場及行業的發展狀況進行了全面剖析，發布了相關成交數據。通過對全市住宅購房客戶戶籍來源統計，省內州市客戶佔比增加到35%，首次超過佔比31%的昆明本地客戶，也超過了佔比34%的外省客戶。省內州市客戶成為昆明房地產市場重要的來源地。

　　為全面解析房地產發展方向，反映樓市動態、市場發展和行業經濟狀況，昆明房協積極履行行業協會的社會責任，利用旗下房地產大數據平台，會同昆明市房地產專委會、經紀專委會的資深專家一起，從專業、全面、權威的市場成交數據出發，編撰完成了《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》。通過對2019年度房地產市場及行業的發展狀況進行全面剖析、深入思考，為行業的發展提供參考和借鑒。《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》原計劃定於春節收假后發布，但是因疫情的影響延遲到4月發布。

　　住宅用地供應面積

　　超3000萬平方米

　　《藍皮書》統計數據顯示，2019年昆明土地市場全年總供應面積4440萬平方米，為歷史第二，其中住宅供應面積3123萬平方米，為歷史第一﹔總成交面積3874萬平方米，為歷史第一，同比增長84%﹔住宅成交面積2820萬平方米，為歷史第一，同比增長113%﹔土地成交金額突破千億元，全國排名第16位﹔單價方面，住宅用地平均溢價率19%，創歷年新高。

　　土地市場火熱同時，2019年全年土地流拍、中止數量高達88宗，也創新高。

　　從土地供應的區域來看，城市擴容，土地熱點外拓、新區域涌入視野，呈現出三個特點：

　　傳統城市成熟居住區，如北市區、滇池板塊、次中心等區域，土地資源日漸稀缺，土地呈現出現較高的溢價率。

　　隨著城市擴容，土地成交熱點區域逐步轉移到了城市副中心、城郊接合部、產業外拓區域等非傳統熱點板塊，如東南板塊、滇中及空港、呈貢、晉寧等，整體成交佔全市土地供應40%以上。

　　以往相對較冷的區域，2019年土地市場也逐步升溫，如太平、西北片區、東市區等區域。而以往少見開發的金馬片區、昆陽片區等區域的土地資源也開始進入大中型房企的視野。

　　公寓市場以價換量保証銷售

　　2019年，全市商品房市場總供應量為2389萬平方米，為歷年新高，同比增長21%﹔其中住宅供應量1468萬平方米，同比增長10%﹔

　　全市商品房成交面積為2087萬平方米，總成交金額2221億元，雙創新高，同比增長21%、28%。其中，住宅成交面積為1522萬平方米，成交金額1839億元，同比增長20%、31%﹔全市商品房均價11788元/平方米，溫和上漲6%，漲幅均為近5年的新低。其中全市住宅均價12084元/平方米，上漲10%。

　　從統計數據來看，住宅發展良好，但仍處於供不應求狀況，但在調控下，均價漲幅控制在10%以內，為近年較低水平。

　　辦公公寓市場供應持續放量，全年供應288萬平方米，上漲了54%，在供應的高壓力下，市場被迫通過以價換量保証銷售，銷售均價為9250元/平方米，同比下降了9%。成交197萬平方米，上漲了28%。

　　商業市場則持續疲軟，全年供應仍保持高位134.8萬平方米，同比上漲了40%。在價格持續5年跳水的情況下，成交均價12435元/平方米，同比下降了9.4%，比2015年下降了16%，成交81萬平方米，結束了連續3年的成交下跌。

　　從整體看，商品房庫存周期向下，但業態分化嚴重。

　　2019年底昆明全市商品房庫存2469萬平方米，庫存絕對量再次高企，同比增加6%﹔去化周期14個月，得益於銷售量增幅，去化周期連續4年下降。

　　庫存量、周期分化明顯。其中住宅庫存651萬平方米，去化周期5個月，處於健康水平﹔商辦物業庫存均處於高位，存在高風險，其中商業庫存398萬平方米、去化周期59個月，辦公公寓庫存416萬平方米、去化周期25個月。

　　這些數據表明，住宅連續兩年供小於求，消耗庫存﹔辦公公寓持續放量，以價換量保証銷售﹔商業市場持續疲軟，庫存壓力大﹔車位供求兩旺，供過於求。

　　總價200萬元以下住宅

　　是市場主力

　　2019年，全市住宅供應122371套，成交125887套，供求基本平衡。

　　從購房面積來看，140平方米以下的普通住宅銷售套數佔到了全市的80%。其中，90平方米至120平方米的主流產品佔比進一步上升到39%，供求基本平衡﹔90平方米的小戶型產品銷售量和市場佔比進一步縮水的同時，供求基本平衡，影響市場的更多是供應不足。

　　總價200萬元以下的住宅是昆明絕對主力，佔比高達83%。同時可以看到，隨著產品品質提升、居住面積提升、舒適度提升、售價提升，總價在200萬元以上的住宅產品銷售佔比增加了4個百分點，而與之對應的100萬元以下住宅佔比減少了4%。

　　南市區成交量佔四成

　　從各區域成交情況來看，2019年昆明全市住宅成交面積為1521萬平方米，其中呈貢成交157萬平方米，佔比10.3%，繼續獨佔鰲頭﹔滇池草海板塊成交128萬平方米，會展片區成交122萬平方米，名列第二、第三名﹔整個南市區（滇池、官南、會展、東南、經開、呈貢），住宅成交量高達628萬平方米，佔全市成交量的41.3%。

　　由於交通、旅游等配套設施的逐步成熟，晉寧未來城片區2019年住宅成交量63萬平方米，同比上漲125%，均價12825元/平方米,同比上漲4%﹔昆陽成交量26萬平方米，超過經開區，同比上漲了244%，逐步進入購房人的視野中。

　　隨著招商、新城、華僑城、融創等多家大中型房企在晉寧、昆陽等片區的項目落地，環滇時代腳步似乎也越來越近了。

　　通過從住宅的成交量與去化周期來看，市場整體健康良好，但不同板塊市場呈現不同情況。

　　高容量的熱點板塊市場供銷兩旺，庫存合理，如呈貢、滇池草海、會展、東南、北市、官南等﹔低容量的板塊如晉寧、東市等快速崛起，供銷大增，仍舊保持良好庫存周期﹔需要適度關注空港、滇中、安寧太平等板塊，存在一定的庫存偏高的情況，但是總體風險仍可控。

　　州市客戶看主城

　　省外客戶看文旅

　　通過對成交數據的分析，在市場、政策的影響下，客戶來源正發生裂變分化。

　　2019年全市商品住宅客戶中，外省客戶佔比明顯下滑，降低8個百分點﹔省內州市客戶佔比增加到35%，為近年來最高。且從分月來看，到去年下半年外省購房客戶佔比進一步下跌到30%，而州市客戶佔比進一步增加到近40%。

　　州市、外省客戶在昆明的購房訴求也有明顯分化。州市客戶涌入主城，看好一兩圈層的主城教育、醫療等配套，佔主城去化量近40%以上。而外省客戶更青睞三四圈層的文旅項目，看好低總價、物業形態改善、文旅配套等，在郊縣的客戶總體佔比達到38%。

　　二手房住宅套數同比下降19%

　　與新房市場火熱狀態不同的是，2019年昆明全市二手房銷售62545套，其中住宅51354套，同比上年下降19%。

　　從多年銷售數據對比來看，二手房市場的銷售量、價格與新房市場呈現一定的相關性。特別隨著2019年新房市場供應充足、價格穩定，二手房市場成交量有所回調。

　　與新房相悖的是，二手房市場呈現更明顯的剛需性，90平方米以下的小戶型產品是絕對主力，佔比60%以上。

　　2019年二手房市場客戶以省外客戶、昆明市客戶為主，佔比均為39%﹔相較而言，州市客戶佔比略低，僅佔比22%。

　　今年一季度成交接近“腰斬”

　　在發布會上，昆明市房地產專委會主任周建透露，今年初在疫情沖擊下，市場走向近年最低點，一季度市場規模恢復有限。商品住宅成交123萬平方米，同比已接近腰斬，降溫明顯。但中短期來看，房地產仍是昆明經濟的基本盤，市場將會逐步進入平台期。

　　2020年昆明樓市健康將是主題詞，特點是持續分化：住宅與非住的健康程度分化住宅將會持續保持一個供求平衡狀態，非住仍舊會呈現供過於求，庫存持續高企的狀態。

　　從資源存量的角度看，部分區域，如空港、東南片區等地的住宅產品將會出現供過於求的情況。而市場價格將持續分化，稀缺、優質、口碑帶來的高價項目，將會進一步上漲。反之，將缺乏上漲動力。（吳勁鬆）