房屋“養老金”為何支取難

住宅專項維修資金（下簡稱“維修資金”）是房屋的“養老金”，關系到房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，當房屋保修期滿需要“治療”時，可啟用它解決問題。商品房制度實施20余年，不少住宅已進入大中維修期，在此過程中，關於維修資金的問題也逐漸暴露出來。

雲南省與全國情況相似，維修資金存在支取難、使用不規范，以及部分開發商代收后未交存等遺留問題。相關人士表示，維修資金的收繳、管理、使用中，各方都有責任義務，但執行過程中的偏差行為，除了政府需不斷完善相關政策制度及提高監管能力外，業主、業委會也需增強對維修資金的認知和專業培訓，有效避免共有財產的流失，讓錢花在“刀刃”上。

追問 糾紛頻發為哪般？

月半灣小區、醫大廣場一期、實力北岸小區……

近幾年來，昆明多個小區發生業主需要使用維修資金進行修繕維護，但或難以征得法定數量業主的同意﹔或發現房屋“養老金”不知所蹤﹔或在業主不知情的情況下，維修資金已被動用，所剩無幾﹔或開發商代收維修資金后，遲遲沒有按住建部門的要求移交的種種情況。

月半灣小區於2007年交付使用，有924戶業主。有業主稱，小區600多萬元維修資金和200萬元公共收益被開發商及物管“卷走”，現小區需要維修消防設施，卻發現開發商當年代收的維修資金並沒有向住建部門移交。醫大廣場一期業主們也有同樣的煩惱，開發商代收的維修資金和契稅遲遲未移交至住建等部門。

記者從省住房和城鄉建設廳了解到，雲南省於2006年明確新建小區要交存維修資金。目前，不少商品住房及銷售出去的公有住房已進入大中維修期，維修資金的相關問題也逐漸顯現。

雲南省物業管理行業協會會長宋有興介紹，根據《物權法》規定，使用維修資金需“雙三分之二”（專有部分佔建筑物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主）以上的業主討論通過。“雙三分之二”是法律法規的硬性規定，也是維修資金使用審批的“紅線”，但由於業主數量較多的小區，組織業主參與表決難以實現。加之，業主對自主管理小區事務和自行承擔小區維養費用的觀念不強，特別是對於損壞部位暫時沒有直接影響到自己的時候表現冷漠，所以在維修資金使用前，存在業主決策難以有效、及時收集。另外，部分業主因“惜用”維修資金，即便房屋經專業機構鑒定急需維修時，也會出現決策滯后的情況，導致維修資金使用難。

採訪中記者發現，除難以獲得“雙三分之二”業主簽字外，目前矛盾焦點較為突出的還有原開發商代收維修資金后，未移交或未足額移交至住建部門代管的情況。

雲南省啟動維修資金交存后，針對實際操作過程中發現的問題，相關政策也進行過多次調整。2017年9月1日，維修資金交存方式由原來的開發商代收變為由業主直接交存至專戶銀行。按照《住宅專項維修資金管理辦法》，業主大會成立之前，維修資金專戶由政府住建部門代管，業主大會成立后，移交給業主大會自管。

記者從昆明多個區級住建部門了解到，目前各區對原開發商代收后未移交或未足額移交的維修資金正在抓緊清理、催交中。月半灣小區所屬住建部門表示，因地產商代收的維修資金尚未移交，查不到具體數額，但仍在積極聯系開發商。

專家 公開透明方可消除糾紛

昆明實力北岸小區的外牆磚脫落嚴重，物管貼出公告，要申請使用維修資金進行修繕，引發眾多業主的不滿。

一位業主告訴記者，小區於2007年5月交付使用，862戶住戶首次交納維修資金616萬余元，期間物管申請動用資金7次，但不少業主表示並沒有簽過字，更不知悉維修資金已被動用的情況。而該小區物管則稱，動用維修資金已征得法定規定業主的同意，並向住建部門提交了相關資料，且獲准使用。對此，有業主懷疑是物管公司偽造業主簽了字。

偽造業主簽名、隨意增項、超額報價……採訪中，這些情況屢遭業主詬病。昆明某小區在使用維修資金過程中，招標價為85萬元，實際工程結算卻高達1400多萬元。不少業主質疑，類似招標價和實際工程結算價嚴重不符的地步，可能存在多方勾結的情況。

宋有興表示，維修資金在使用過程中，不論是業委會，還是受業委會委托實施改建修繕方案的物管公司，以及工程建設方和政府監管部門，都應該對小區要修繕或改造的設施設備等相關情況進行公示。如所需更新改造的設施設備名稱、涉及業主戶數、建筑面積平方數﹔工程預算額度﹔維修改造方案以及按“雙三分之二”業主簽字情況，並附上監管職能部門的舉報電話等，在規定公示期無人提出異議后，才能實施。“越公開透明，矛盾越少。”宋有興認為，這在一定程度上也是考驗相關職能部門的監管能力及城市社會治理的智慧和水平。

去年，民建昆明市委的調研顯示，維修資金的信息公開不及時和缺乏公開機制，群眾的知情權、參與權沒有得到保障，公眾監督嚴重缺乏。

據了解，我國不少省份城市已在當地住建部門網站上開啟了網絡公示平台，可查詢各小區使用維修資金使用情況等相關內容。

建議 將違法違規行為納入征信系統

“維修資金屬業主財產，業主發現小區維修資金去向不明或開發商代收后始終未移交的，應立即向住建部門反映﹔業委會或業主代表可向公安機關報案。”雲南世達律師事務所律師李榮仙介紹，對開發商代收后未移交的情況，住建部門向其下發催交通知3個月仍未移交，根據《刑法》關於侵犯財產罪規定可入刑。

李榮仙建議，對於代收維修資金后始終不移交或挪用的開發商，應與項目房屋產權登記、開發建設單位資質年檢挂鉤，並將違法違規行為納入征信系統，限制今后相關項目的審批等手段結合﹔構成犯罪的，依法追究其刑事責任，提高其違法成本。

住建部門在審核使用維修資金過程中，應充分利用科技手段破解效率低、成本高的審核方式，可借鑒北京部分小區的做法，業主表決使用維修資金時，不再使用紙質投票，而是通過業主輸入姓名和身份証號碼實名認証過的手機App進行投票。而在深圳，業主通過線上線下投票並行的方式來保証業主投票真實高效。在線上，業主通過“深圳市物業管理公眾服務”微信公眾號，通過身份認証並綁定房屋后，使用投票決策功能進行投票。在線下，業委會和物業管理處公開放置封閉式投票箱方便業主投遞紙質票。由街道辦派駐的工作站、居委會、業委會、管理處及業主代表共同進行開箱驗票、計票，保証投票的真實性和合法性。（張馨雲 文/圖）