记者调查：开发商变相出售人防车位 消费者面临较高风险

　　“人防停车位收费不合理”追踪

　　近几年，随着昆明城市建筑不断“长高”，昆明也在不断发掘利用地下空间：地下商城、隧道、综合管廊、地铁、停车位……这些被开辟出来的地下空间不但发挥着巨大的商业价值，同时也是人防工程，是关键时刻的“护民之盾”。

　　值得关注的是，眼下昆明的高层小区中，许多地下停车场的停车位都属于人防车位。在解决了大家的停车难题，又具备人防功能的同时，这些不能买卖的人防车位究竟是如何管理的？它们的租金收取是否有个标准？

　　调查

　　房屋中介:不建议市民“入手”

　　记者调查发现，眼下在昆明，“人防车位”并不在房产中介的消费市场中。

　　新亚企航地产公司的房地产经纪人浦文娟介绍：“前几年管理不是那么严格的时候，有房主会找到我们转让自己的人防车位使用权益，但因为没有产权证，我们中介和买方都要承担很多的风险，这期间发生的扯皮事件也很多。虽然人防车位的使用权转让价格要比普通车位低一半以上，但面临的风险也是很高的。这几年，随着不动产登记的推进，以及市场整顿，人防车位使用权转让、租赁几乎已经从中介市场绝迹了。”

　　但还是有不少业主会选择转让人防车位使用权，因为转让价格要比标准车位便宜一半的价钱。但没有产权的人防车位也会让中介和买家遇到不少交易风险，尽管便宜，昆明的房屋经纪人、房产中介们普遍觉得，这期间的风险与收益并不匹配。

　　浦文娟算了一笔账：“以春城慧谷为例，这里的车位大概在8万至11万元左右，而停车费租金每月400元，再加上维修管理费，一年下来要5000多元，如果车位租金一直不涨价的话，10年就是5万元，买一个车位，使用年限是70年，如果租车位的话70年的租金就是45万元了。如果选择人防车位的话，价格确实要比标准车位便宜，但因为没有产权证，只能去做个公证，如果以后车位涨价了，很可能会存在卖家要求加价等情况。而且因为没有产权证，未来转让也是一个问题。”

　　而记者随后在与丰园地产、荣城地产等多家房屋中介公司的房地产经纪人咨询过程中，这些经纪人都告诉记者：目前，昆明的中介市场已经没有人防车位资源，他们也不建议消费者入手人防车位。

　　走访

　　部分房企：低价让渡使用权

　　既然中介市场里已经几乎没有人防车位的身影，那开发商、物业又是如何处理的？总不能就让它们空置吧？

　　答案当然是否定的。这些长得和普通标准车位一模一样，又没有打上“人防车位”字样的人防车位自有它们的市场。

　　记者在昆明各大楼盘售楼部走访发现，开发商通常采取与业主签订人防车位使用权转让合同或人防车位租赁合同的形式变相出售人防车位，还有一些房企则直接打出“买房送车位”的旗号吸引购房者，而他们所赠送的，就是人防车位的使用权。

　　为了改善销售困难局面,“昆明米兰春天”曾推出“部分房源送车位”的活动，但只有14000元/㎡以上的户型才能享受此活动（楼盘均价12500元/㎡），但开发商仍会与购房者签订人防车位使用权转让合同，并明确告知购房者人防车位的属性。

　　市民朱女士2019年初就与“龙熙一号”开发商签订了人防车位使用权转让合同。“我一共长租了两个车位，合约期都是70年，每个车位租金为6万元，相较标准车位便宜了整整一半。”朱女士介绍，尽管心里还是有点打鼓，担心没有产权证的人防车位未来会产生一些“扯皮”的事情，“但我算了一笔账，我们小区租车位的话一年大概4000元，30年就是12万元，这样算下来，人防车位的价格是很划算的。”

　　追问

　　律师：租赁合同最长期限20年

　　根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有，不得进行买卖。

　　根据《昆明市人民防空工程建设管理规定》，市人民防空办公室是本市人民防空的主管部门，按照职权负责全市人防工程建设和管理工作；各县（市）区人民防空办公室按规定权限，负责本行政区域内人防工程建设和管理工作。

　　那么，人防车位在出租时，时限有要求吗？最长租期可达多少年？

　　就此，云南曲直律师事务所合伙人段彪永律师分析，人防车位所有权属于国家，开发商作为人防车位的用益物权人，可以对外出租并享有收益 ，但无权出售、附赠，或者以其他方式变相买卖人防车位。根据《合同法》的相关规定，租赁合同的最长期限只有20年。到期可以续签租赁合同，但是签订长期租赁合同对于消费者存在风险。“政府相关部门有必要对人防车位收费等问题作出专门的管理规定，以规制现在无序的管理状态，保护弱势的消费者。”他说。

　　此外，就人防车位租赁费用收费标准问题，记者致电消费者投诉举报专线“12315”进行咨询，工作人员回复：“人防车位的租赁费用收取标准是执行市场调节价，开发商或物业都会到市场监督管理部门进行相关备案。”