【案情】2021年3月，劉先生和某地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了某小區的一套商品房。合同裡約定了該套房屋的價格及房屋結構、尺寸、布局、朝向。2年后，劉先生從開發商手上接房時，卻發現他購買的這套房屋臥室屋頂中間有一根巨大的承重橫梁，把房間分成了兩半。無法接受這一情況的劉先生立馬查看當時和地產公司簽訂的合同，發現不論合同內容還是設計圖紙，都沒有說明有這根橫梁的存在。

　　劉先生認為，這根橫梁不僅影響了房屋室內使用空間，也對房屋的價值有不利影響。於是，他將該房屋的開發商某地產公司起訴到昆明市五華區人民法院，要求該公司按照總房款的15%賠償經濟損失。

　　某地產公司認為，雖然雙方簽訂的購房合同裡沒有說明室內有這根橫梁，但這根橫梁是承重梁，屬房屋必要結構，設置該梁是出於對消防安全的考慮，也是公共安全的需要，且並未使房間面積或空間減損，該公司不應賠償。

　　法院經審理后認為，某地產公司變更了商品房的規劃、設計，但沒有告知原告，屬於違約。至於該公司稱，設置橫梁是為了公共安全，法官認為，這並不能成為變更合同約定的理由。買受人沒有必要受到出賣人單方面變更合同之后義務的約束，所以，綜合考慮橫梁的設置及對使用空間還有房屋使用價值的不利影響，法院酌情按照總房款的5%支持原告劉先生的損失主張。

　　【釋法】北京浩天（昆明）律師事務所律師晉鵬程認為，本案中，《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表達，不違反法律、法規的強制性規定，合同成立並生效，雙方當事人均應誠信履行合同約定的各自義務。

　　住房和城鄉建設部發布的《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定，房地產開發企業應按批准的規劃設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃設計。經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房﹔買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　該條款進一步明確，依據“設計變更”條款主張違約責任有2個條件：開發商經過法定程序（如報主管部門審批）對足以影響商品房質量或使用功能的設計（如結構、戶型、朝向等）進行了變更﹔開發商未在合理期限內通知購房者。

　　該案例中，設置承重梁雖是出於對公共安全和消防安全的考慮，但橫梁的出現實際上影響了房屋的室內使用空間與美觀。就改變規劃事宜，開發商對購房者負有告知義務。（李艷）

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