近日，廣東省廣州市挂出黃埔區第四批次土地出讓的首宗宅地，明確“按照價高者得原則確定競得人”，這意味著廣州成為取消地價上限的首個一線城市。今年9月以來，全國已有10多個城市先后取消土地出讓中的地價上限，恢復執行“價高者得”規則。

取消地價上限，將對土地市場、樓市以及購房群體產生哪些后續影響？不少人在關注。

18個城市取消土地出讓地價上限

土地出讓的定價方式，既影響樓市運行，也關系地方財政。自2021年初起，全國范圍內有22個重點城市實施了住宅用地“集中挂牌、集中出讓”的“兩集中”土地出讓政策，包括北上廣深4個一線城市和杭州、成都等18個二線城市。隨后，有關部門要求這些城市集中供地的單宗地溢價率不得超過15%。

隨著房地產市場供求關系發生重大變化，今年下半年以來，土地出讓恢復“價高者得”的聲音漸響。9月底，自然資源部下發文件，建議取消土地拍賣中的地價限制、遠郊區容積率1.0限制等。文件一出，多座二線城市“取消地價上限”應聲落地，在新一批土地出讓文件中刪去地價上限等內容、重申“價高者得”。

9月26日，成都市發布通知，調整土地拍賣規則。其中，成都中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。

進入四季度，更多城市選擇跟進，將原本“搖號”“競更高更優品質建設方案”等多種條件結合的土拍競買方式更改為單一的“價高者得”方式。

10月9日，濟南市自然資源和規劃局對10月中下旬進行的市本級兩場土拍出讓規則進行調整，恢復2017年8月前“價高者得”原則確定競得人，出讓環節不再設立最高限價。

10月12日，合肥市發布市轄區2023年擬出讓居住用地詳細清單（第三批），其中6宗地塊於11月2日出讓，均未顯示上限價格，拍賣方式為“由競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高於保留底價的，為競得人”。

10月17日，廈門市自然資源和規劃局發布公告稱，廈門1宗宅地將於11月7日公開拍賣，按照“價高者得”原則確定受讓人，並取消商品住宅銷售限制均價。

11月15日，常州市自然資源和規劃局網站發布國有土地使用權挂牌出讓公告，擬以挂牌方式出讓13宗涉宅用地，地塊均未設置最高限價，按“價高者得”原則確定競得人。

此次廣州公共資源交易中心挂出的地塊起拍總價近40億元，預計於12月22日限時競價。作為首個取消地價上限的一線城市，廣州土地出讓恢復“價高者得”引發各界廣泛關注。不少從業者分析認為，廣州此舉有助於進一步提升核心區土拍熱度，加快改善市場預期，帶動新房交易市場加速回暖。

“在一線城市中，廣州是首個實行‘認房不認貸’、首個放開部分區域限購政策的，這次也是在一線城市中首個取消土地出讓地價上限。”廣東省房地產行業協會土地與產業研究中心主任趙卓文認為，2023年全國土地市場發生了明顯轉變，許多城市的經營性土地市場已由“供不應求”“地價過快上漲”轉變為“需求轉弱”“穩地價重要性上升”，取消地價上限的時機已經成熟。

記者梳理發現，在22個採取“兩集中”供地政策的城市中，截至12月上旬，已有18個城市恢復土地出讓“價高者得”。

“鬆綁”后出現高溢價地塊

“鬆綁”后的土地出讓情況如何？與此前的“15%”單宗地溢價率限制相比，“鬆綁”后這些市場很快出現高溢價地塊出讓。據中指研究院統計，完成“鬆綁”后首拍的濟南出現溢價率53%的地塊，相較於該交易21天前周邊底價成交地塊，成交樓面價上浮66%，政策效果顯著﹔合肥解除限價后首拍價格達77億元，競爭最激烈地塊溢價率達44.9%。

值得注意的是，在前述22個重點城市中，仍有北京、上海、深圳、寧波在執行限地價政策。據分析，在土地市場相對比較活躍的城市，短期內取消地價上限的迫切性相對較弱，實現穩地價、穩房價等目標也需要因城施策。

11月7日，針對有消息稱“北京市擬在今年第三批次供地中取消地價上限”，北京市規劃和自然資源委員會相關負責人明確，此為不實消息。該負責人表示，北京市將繼續堅持“房地聯動”，確保首都房地產市場平穩健康發展。

多位專家認為，取消地價上限有利於讓商品住房回歸商品屬性，增強不動產流動性﹔同時，厘清商品房和保障性住房之間的界限，更好滿足居民住房需求。

廈門大學教授趙燕菁認為，中國房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，多地原先對地價、房價的限制政策需要適應新的形勢。國務院出台的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》明確：“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。”取消地價限制正是這一部署的具體落實。

浙江大學公共管理學院教授汪暉分析，此前土地出讓中的地價上限等限制性政策將商品住房和保障性住房“捆綁”在一起，限制了土地拍賣溢價率，影響了價格信號機制，使土地的真實價值無法通過交易體現，也影響政府獲得應有的土地收益。此外，在土地出讓中將公租房配建比例作為開發企業的競爭維度之一，產生了“業主與公租房租戶之間糾紛頻發”等弊端。“恢復‘價高者得’競價方式是回歸價格機制、引導資源合理配置的有效舉措。”汪暉說。

有望進一步激活房地產市場

從更大背景下看，適應土地市場供求關系變化是各地紛紛調整地價限制政策背后的“公約數”。

從交易情況看，中指研究院統計數據顯示，今年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上﹔其中三季度土地市場情緒偏弱，流拍撤牌率達28%，較二季度高出8.1個百分點。從出讓收入情況看，2023年上半年，全國國有土地使用權出讓收入18687億元，同比下降20.9%。

據了解，由於多個城市土地市場自2016年起持續升溫，杭州、北京、天津、蘇州等熱點城市當年開始推行土地拍賣最高限價政策。業內人士分析，住房土地出讓領域在一段時期內存在的限制性政策，包括為調控房價而設置土地出讓價格上限、限制宅地容積率不得低於1.0等，在抑制房價過快上漲方面發揮了積極作用，但不利於房地產開發企業適應市場變化、提升供給質量。

業內人士認為，地價限制的解除，有望進一步激活房地產市場，牽引消費者換房需求釋放，部分熱點城市中心區域的優質地塊也將面臨更激烈的競爭。同時，“價高者得”有望促進高品質住宅供給、強化土地出讓收入對地方財力支撐、減少新建及二手住宅價格倒挂等市場失靈現象。

房地產業的市場化程度高，地價上限取消是否會推高地價進而推高房價？曾經在多個熱點城市出現的“地王潮”會不會卷土重來？對此，中指研究院相關分析人士認為，地價上限“鬆綁”有可能帶動優質地塊地價上漲，進而帶動房價出現上漲預期。但同時，不宜高估“鬆綁”對地價的托舉作用，政策傳導效果在各線城市和不同地塊之間有差別。目前房地產供求關系以及融資環境都與前些年“地王”頻出時的情況大不相同。趙燕菁分析，在土地市場持續分化的背景下，人口淨流入城市恢復“價高者得”有望支撐地價反彈﹔對於人口淨流出的城市，地價反而可能進一步下跌。

臨近年底，隨著多地在取消地價上限后完成多宗土地出讓，全年房地產投資活躍度會明顯上揚嗎？有業內人士表示，房地產投資回暖更多需視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，從政策本身看，土地限價“鬆綁”不會大幅刺激市場熱度，預計四季度土地市場還會維持三季度的整體水平。

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