雲南省內州市客戶在昆購房佔比最高

2020年04月17日08:31  來源:昆明日報
 
原標題:省內州市客戶在昆購房佔比最高

  記者吳勁鬆

  近日,昆明市房地產開發與經紀協會召開發布會,發布《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》。該書對2019年昆明市房地產市場及行業的發展狀況進行了全面剖析,發布了相關成交數據。通過對全市住宅購房客戶戶籍來源統計,省內州市客戶佔比增加到35%,首次超過佔比31%的昆明本地客戶,也超過了佔比34%的外省客戶。省內州市客戶成為昆明房地產市場重要的來源地。

  為全面解析房地產發展方向,反映樓市動態、市場發展和行業經濟狀況,昆明房協積極履行行業協會的社會責任,利用旗下房地產大數據平台,會同昆明市房地產專委會、經紀專委會的資深專家一起,從專業、全面、權威的市場成交數據出發,編撰完成了《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》。通過對2019年度房地產市場及行業的發展狀況進行全面剖析、深入思考,為行業的發展提供參考和借鑒。《2019年度昆明市房地產行業藍皮書》原計劃定於春節收假后發布,但是因疫情的影響延遲到4月發布。

  住宅用地供應面積

  超3000萬平方米

  《藍皮書》統計數據顯示,2019年昆明土地市場全年總供應面積4440萬平方米,為歷史第二,其中住宅供應面積3123萬平方米,為歷史第一﹔總成交面積3874萬平方米,為歷史第一,同比增長84%﹔住宅成交面積2820萬平方米,為歷史第一,同比增長113%﹔土地成交金額突破千億元,全國排名第16位﹔單價方面,住宅用地平均溢價率19%,創歷年新高。

  土地市場火熱同時,2019年全年土地流拍、中止數量高達88宗,也創新高。

  從土地供應的區域來看,城市擴容,土地熱點外拓、新區域涌入視野,呈現出三個特點:

  傳統城市成熟居住區,如北市區、滇池板塊、次中心等區域,土地資源日漸稀缺,土地呈現出現較高的溢價率。

  隨著城市擴容,土地成交熱點區域逐步轉移到了城市副中心、城郊接合部、產業外拓區域等非傳統熱點板塊,如東南板塊、滇中及空港、呈貢、晉寧等,整體成交佔全市土地供應40%以上。

  以往相對較冷的區域,2019年土地市場也逐步升溫,如太平、西北片區、東市區等區域。而以往少見開發的金馬片區、昆陽片區等區域的土地資源也開始進入大中型房企的視野。

  公寓市場以價換量保証銷售

  2019年,全市商品房市場總供應量為2389萬平方米,為歷年新高,同比增長21%﹔其中住宅供應量1468萬平方米,同比增長10%﹔

  全市商品房成交面積為2087萬平方米,總成交金額2221億元,雙創新高,同比增長21%、28%。其中,住宅成交面積為1522萬平方米,成交金額1839億元,同比增長20%、31%﹔全市商品房均價11788元/平方米,溫和上漲6%,漲幅均為近5年的新低。其中全市住宅均價12084元/平方米,上漲10%。

  從統計數據來看,住宅發展良好,但仍處於供不應求狀況,但在調控下,均價漲幅控制在10%以內,為近年較低水平。

  辦公公寓市場供應持續放量,全年供應288萬平方米,上漲了54%,在供應的高壓力下,市場被迫通過以價換量保証銷售,銷售均價為9250元/平方米,同比下降了9%。成交197萬平方米,上漲了28%。

  商業市場則持續疲軟,全年供應仍保持高位134.8萬平方米,同比上漲了40%。在價格持續5年跳水的情況下,成交均價12435元/平方米,同比下降了9.4%,比2015年下降了16%,成交81萬平方米,結束了連續3年的成交下跌。

  從整體看,商品房庫存周期向下,但業態分化嚴重。

  2019年底昆明全市商品房庫存2469萬平方米,庫存絕對量再次高企,同比增加6%﹔去化周期14個月,得益於銷售量增幅,去化周期連續4年下降。

  庫存量、周期分化明顯。其中住宅庫存651萬平方米,去化周期5個月,處於健康水平﹔商辦物業庫存均處於高位,存在高風險,其中商業庫存398萬平方米、去化周期59個月,辦公公寓庫存416萬平方米、去化周期25個月。

  這些數據表明,住宅連續兩年供小於求,消耗庫存﹔辦公公寓持續放量,以價換量保証銷售﹔商業市場持續疲軟,庫存壓力大﹔車位供求兩旺,供過於求。

  總價200萬元以下住宅

  是市場主力

  2019年,全市住宅供應122371套,成交125887套,供求基本平衡。

  從購房面積來看,140平方米以下的普通住宅銷售套數佔到了全市的80%。其中,90平方米至120平方米的主流產品佔比進一步上升到39%,供求基本平衡﹔90平方米的小戶型產品銷售量和市場佔比進一步縮水的同時,供求基本平衡,影響市場的更多是供應不足。

  總價200萬元以下的住宅是昆明絕對主力,佔比高達83%。同時可以看到,隨著產品品質提升、居住面積提升、舒適度提升、售價提升,總價在200萬元以上的住宅產品銷售佔比增加了4個百分點,而與之對應的100萬元以下住宅佔比減少了4%。

  南市區成交量佔四成

  從各區域成交情況來看,2019年昆明全市住宅成交面積為1521萬平方米,其中呈貢成交157萬平方米,佔比10.3%,繼續獨佔鰲頭﹔滇池草海板塊成交128萬平方米,會展片區成交122萬平方米,名列第二、第三名﹔整個南市區(滇池、官南、會展、東南、經開、呈貢),住宅成交量高達628萬平方米,佔全市成交量的41.3%。

  由於交通、旅游等配套設施的逐步成熟,晉寧未來城片區2019年住宅成交量63萬平方米,同比上漲125%,均價12825元/平方米,同比上漲4%﹔昆陽成交量26萬平方米,超過經開區,同比上漲了244%,逐步進入購房人的視野中。

  隨著招商、新城、華僑城、融創等多家大中型房企在晉寧、昆陽等片區的項目落地,環滇時代腳步似乎也越來越近了。

  通過從住宅的成交量與去化周期來看,市場整體健康良好,但不同板塊市場呈現不同情況。

  高容量的熱點板塊市場供銷兩旺,庫存合理,如呈貢、滇池草海、會展、東南、北市、官南等﹔低容量的板塊如晉寧、東市等快速崛起,供銷大增,仍舊保持良好庫存周期﹔需要適度關注空港、滇中、安寧太平等板塊,存在一定的庫存偏高的情況,但是總體風險仍可控。

  州市客戶看主城

  省外客戶看文旅

  通過對成交數據的分析,在市場、政策的影響下,客戶來源正發生裂變分化。

  2019年全市商品住宅客戶中,外省客戶佔比明顯下滑,降低8個百分點﹔省內州市客戶佔比增加到35%,為近年來最高。且從分月來看,到去年下半年外省購房客戶佔比進一步下跌到30%,而州市客戶佔比進一步增加到近40%。

  州市、外省客戶在昆明的購房訴求也有明顯分化。州市客戶涌入主城,看好一兩圈層的主城教育、醫療等配套,佔主城去化量近40%以上。而外省客戶更青睞三四圈層的文旅項目,看好低總價、物業形態改善、文旅配套等,在郊縣的客戶總體佔比達到38%。

  二手房住宅套數同比下降19%

  與新房市場火熱狀態不同的是,2019年昆明全市二手房銷售62545套,其中住宅51354套,同比上年下降19%。

  從多年銷售數據對比來看,二手房市場的銷售量、價格與新房市場呈現一定的相關性。特別隨著2019年新房市場供應充足、價格穩定,二手房市場成交量有所回調。

  與新房相悖的是,二手房市場呈現更明顯的剛需性,90平方米以下的小戶型產品是絕對主力,佔比60%以上。

  2019年二手房市場客戶以省外客戶、昆明市客戶為主,佔比均為39%﹔相較而言,州市客戶佔比略低,僅佔比22%。

  今年一季度成交接近“腰斬”

  在發布會上,昆明市房地產專委會主任周建透露,今年初在疫情沖擊下,市場走向近年最低點,一季度市場規模恢復有限。商品住宅成交123萬平方米,同比已接近腰斬,降溫明顯。但中短期來看,房地產仍是昆明經濟的基本盤,市場將會逐步進入平台期。

  2020年昆明樓市健康將是主題詞,特點是持續分化:住宅與非住的健康程度分化住宅將會持續保持一個供求平衡狀態,非住仍舊會呈現供過於求,庫存持續高企的狀態。

  從資源存量的角度看,部分區域,如空港、東南片區等地的住宅產品將會出現供過於求的情況。而市場價格將持續分化,稀缺、優質、口碑帶來的高價項目,將會進一步上漲。反之,將缺乏上漲動力。(吳勁鬆)

(責編:木勝玉、朱紅霞)

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