日前，昆明市住房和城乡建设局发布关于举行《昆明市物业管理条例（听证稿）》（以下简称《条例》）听证会的公告，计划于7月29日举行听证会。新规明确，强化党建引领作用，将物业管理纳入社区治理体系。创设物业管理委员会制度，当业主大会、业委会缺位时，进行及时补位。

　　强化党建引领

　　在社区治理中发挥主导作用

　　《昆明市物业管理办法》于2016年2月1日起实施。近年来，随着城镇化水平不断提高，物业管理工作中出现了一些新情况、新问题亟待解决，特别是《民法典》的颁布，奠定了物业管理的民事法律基础。为进一步规范物业管理工作，加强物业服务行业党建引领、推进物业服务管理向街道（社区）延伸，纳入街道（社区）基层社会治理工作，实现物业服务与社区治理工作“共治共建共享共责”，不断提高居住小区物业服务管理水平，按照立法计划，昆明市住房和城乡建设局在与各职能部门反复讨论修改、借鉴省外先进经验、引入专业法律团队的基础上，起草完成了《昆明市物业管理条例（草案）》。

　　此次听证的《条例》包括总则，各部门机构职能和行业协会，业主、业主组织和物业管理委员会，建筑区划以及共用设施设备，前期物业，物业服务，物业的使用和维护，法律责任及附则等，共有九章九十五条。

　　为了把党的建设贯穿基层社会治理全过程，推进基层党组织在社区物业管理工作中的领导作用，《条例》明确，将物业管理纳入社区治理体系，建立健全社区党组织领导下的共同参与治理架构，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用，从而积极探索党建引领社区治理的有效路径，把党的政治和组织优势转化为基层治理优势。

　　突发失管状态下

　　须确定应急物业服务人

　　《条例》明确，建立矛盾纠纷化解机制和应急物业服务机制。

　　建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解多元解决机制，化解物业管理矛盾纠纷。建立应急物业服务机制，在突发失管状态下，街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人。通过这些规定，推动物业服务提质增效，不断提高物业服务水平，同时对突发失管小区提供物业服务基本保障。

　　落实属地主体责任。《条例》细化了市、县级人民政府及街道办、乡镇人民政府和物业管理主管部门、行业协会等相关职能部门在物业管理区域的相应职责，明确了其他行政主管部门解决物业管理区域内行政执法缺位的责任，构建综合治理体系。

　　加强业主组织建设

　　设定物业服务新机制

　　加强业主组织建设。《条例》从合理设定业主的范围、细化业主的权利和义务、确定业主投票权数和业主人数、明晰首次业主大会筹备组人员组成等方面进行了规范，完善了业主大会各项程序；针对业主委员会运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、违法成本较低等问题，《条例》从提高任职资格、明确业主委员会委员禁止行为和资格终止情形及对业主委员会职责、会议形式、换届、变更、注销等方面进行规范，细化了街道办事处、乡镇政府以及居(村)民委员会的监督途径和方式。

　　明确前期物业服务内容。《条例》设定前期物业服务期限，规定前期物业服务期限在房屋交付后最长不得超过二年；强化信息公开，规定前期物业服务合同和临时管理规约应当在商品房销售场所显著位置进行公示；加强交接验收，规定由建设单位向业主委员会进行承接查验，有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对该过程进行指导和协调。

　　设定有关物业服务的新机制。一是物业服务企业应当参加信用等级评价，按照信用等级提供相应星级服务，便于主管部门对物业服务企业实施分级分类监管，建立激励和奖惩制度；二是在物业服务合同之外，增设物业服务人应当遵守的规定；三是细化物业服务人的禁止性行为。

　　《条例》规定了业主、物业使用人、物业服务人等不得实施的禁止行为；加强专项维修资金监管，完善专项维修资金补缴、保管、使用及续筹；明确公共设施设备故障的维修、养护责任，最大限度方便业主。（吴劲松）

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