天津市西青區自然資源調查與登記中心，居民在辦理不動產權証。楊嘉瑞攝

　　雲南省昆明市某小區不動產登記歷史遺留問題化解后，業主順利領到不動產權証。資料圖片

　　湖南省郴州市嘉禾縣政務大廳，工作人員（左）協助居民用不動產登記自助服務終端辦理業務。黃春濤攝

　　引 子

　　孩子登記入學時間臨近，新購置的房子剛剛交付，作為入學登記要件之一的不動產權証書，多久能辦下來？

　　雲南省昆明市不動產登記中心辦事大廳，工作人員接過市民葉俊准備的材料，快速錄入、審核……當天，葉俊就領到了“紅本本”。

　　民生無小事，枝葉總關情。習近平總書記強調，“把老百姓身邊的大事小情解決好，讓大家笑容更多、心裡更暖。”

　　一本不動產權証書，承載千家萬戶的期盼。過去，一些住宅項目因前端環節銜接不規范、監管不到位，導致登記要件缺失，給購房群眾帶來落戶、融資、子女入學等一系列現實困難。

　　2023年12月，自然資源部等4部門印發的《關於進一步提升不動產登記便利度促進營商環境優化的通知》提出，“項目通過驗收后，可同步申請房屋首次登記和轉移登記，實現‘交房即交証’。”截至2025年9月下旬，“交房即交証”改革已覆蓋2300多個縣市。今年一季度，全國1200多個項目實施“交房即交証”，頒發不動產權証書41萬本。

　　“交房即交証”，安居方安心。各地如何因地制宜破解不動產“登記難”？日前，記者在天津、雲南昆明、湖南郴州等地探訪。

　　優化流程

　　無需等開發商，不必靠代理機構，自己的房子自己辦証

　　葉俊並非第一次辦証。6年多前，她為父母辦理房產証的遭遇歷歷在目。

　　“先把材料交給開發商，再由開發商轉交給中介。不僅要額外交代辦費，還得時不時打電話催促，生怕材料弄丟了、流程卡住了。”葉俊說，等証辦下來，已是4個多月后。

　　“過去接到的投訴，十有八九與‘辦証難、領証慢’有關。”雲南省昆明市不動產登記中心登記科受理崗負責人李樂雲說。

　　群眾辦理不動產權証，難在哪？李樂雲直言，問題出在流程上。

　　按此前規定，昆明市新建商品房實行“賣一套、登一套”模式——居民購買的新建商品房，須先由開發企業辦完房屋首次登記，再由其和購房人一同到場，才能共同申請辦理轉移登記。即便購房人材料齊全、意願強烈，單方也無法申請辦証。

　　“很多開發商做不到‘隨叫隨到’，拉長了辦証周期，催生了中介代理機構。”李樂雲回憶，以往辦事大廳幾乎看不到自主辦証的市民，清一色的中介代辦人員。中介辦好証后，有的還會先交給物業公司，業主想拿不動產權証，得先繳物業費。

　　“曾有市民專程跑到中心窗口咨詢，說房子住了3年多，孫子上學急等落戶，房產証卻遲遲拿不到。”李樂雲查詢后發現，証早就辦出來了，被物業公司扣著當“籌碼”。

　　中介代辦，滋生了違規收取代辦費、加急費等亂象，甚至演變成辦証的必經環節，形成購房人辦不動產權証要等開發商、靠代理機構的困境。

　　民有所呼，政有所應。2019年，昆明市在不動產登記領域推行“整盤首登”模式。“把辦理不動產權証的主動權還給老百姓，讓群眾辦事不求人、不花冤枉錢。”昆明市不動產登記中心副主任馬衛祥說。

　　整盤首登，指新建商品房項目竣工驗收后，開發企業一次性將項目內所有不動產信息全部導入登記系統，申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。“相當於先給樓盤辦一張‘大証’，這是業主后續辦理個人不動產權証的前置條件。”馬衛祥介紹，整盤首登完成后，開發商隨即提交業主自主辦証授權聲明，打破了“必須開發商配合才能辦証”的桎梏，避免了開發商注銷后業主無法辦証等問題。

　　以葉俊居住的經典雙城小區為例，開發商於2026年1月完成整盤首登。葉俊自主辦証，當天就拿到了不動產權証。

　　截至今年3月底，昆明市1359個新建樓盤落地自主辦証政策，惠及近130萬戶業主。

　　改革能否更進一步，讓群眾辦証由“少跑腿”到“不跑腿”？

　　急需200萬元資金周轉，天津市民扈淑雲決定將新房抵押。“可開發商前兩天才通知我收房，多久能辦下房產証？”她撥通天津市西青區自然資源調查與登記中心電話，在工作人員指引下，下載“津心辦”應用程序，點擊“津心登”，完成身份注冊、資料上傳……兩個小時后，電子証照生成，兩個工作日后，收到了“紅本本”。

　　“以往，涉不動產登記部門數據不共享，群眾只能多頭跑。”天津市規劃和自然資源局西青分局局長武金輝說。

　　2022年，西青區探索智慧登記模式，依托政務雲平台，打通住建、稅務、公安、民政等部門信息壁壘。目前，西青區線上登記辦理量佔比逾95%，群眾辦理不動產登記、變更、換証等業務，平均時長壓縮至兩小時。

　　西青探索，全市推廣。2024年，天津市新建商品房轉移登記業務全面接入由不動產登記部門開發的“津心登”平台，全程線上辦理。“所有登記行為線上存証，不可篡改，全程可追溯。”天津市規劃和自然資源局自然資源確權登記處處長張曉潔打了個比方：這相當於給每一筆登記業務裝上了“行車記錄儀”，實現“陽光下的登記”。

　　前置監管

　　變被動審批為主動服務，專班專人專項領辦，縮短各環節辦理時限

　　在武金輝看來，不動產“登記難”，不單來自房地產企業長期以來形成的“重銷售、輕服務”弊端，也來自涉不動產登記部門監管職能分散、審批流程冗長等現實。“實現‘交房即交証’，需要各部門走出自家‘一畝三分地’。”他說。

　　2021年9月，西青區在天津率先試點“交房即交証”改革。起初挑戰不小。

　　“不動產登記處於房地產開發、銷售、登記這一鏈條末端，但‘登記難’的根源卻在前端。”武金輝說，傳統模式下，住建、人防、消防、稅務等部門“串聯”審批，一個項目走完程序需很長時間。

　　破題，必須進行一場跨部門的系統性再造。

　　西青區採取“反向牽頭”方式，由不動產登記部門主動向前端溯源，建立多部門協同工作機制，將規劃核實、竣工驗收、地籍調查、稅費繳納等環節從“串聯”改為“並聯”。更重要的是，將登記服務端口大幅前移。

　　“樓盤內建筑多樣、設施復雜，驗收涉及的部門和環節多。”西青區自然資源調查與登記中心工作人員陳琦以自己擔任“項目管家”的保利·和光塵樾項目舉例：項目總建筑面積47萬平方米，分6期開發，共計5000多戶。若按傳統流程，企業得先完成竣工驗收、房產測繪，再提交材料到登記中心，一連串跑下來，耗時很長。

　　改革后，陳琦替企業“跑腿”，全程指導企業准備材料，把問題化解在登記前。消防驗收需要准備哪些材料、變電站建設如何規避風險……2023年6月至2024年9月，陳琦幾乎每周都往項目上跑。

　　“一次，企業在測繪數據上傳這一環節‘卡了殼’。我們對照系統逐一核對規范細節，終於找出問題所在。”陳琦說，按照新模式，房地產企業隻需提交一次材料，剩下的審批環節全部在不同部門間“並聯”展開。

　　跑前跑后、忙忙碌碌中，陳琦加深對“交房即交証”改革的理解：傳統的“被動審批”是事后監管，違規事實發生后往往難以徹底糾正﹔現在是“主動服務、事前介入”，將監管責任前置，用法治方式引導企業規范經營，從源頭避免“規劃與建設兩張皮”，確保項目建成即能達到驗收標准。

　　“我們將實踐中行之有效的做法，固化為制度成果，確保改革不因人員變動而反復，不因時間推移而鬆懈。”武金輝向記者展示了兩份文件——

　　《西青區“交房即交証”改革操作指南》提出，實行“專班專人專項領跑”，採取開辟綠色通道、批量報送審批等措施﹔《西青區不動產登記協同辦理管理辦法》提出，將審批要求深度嵌入業務鏈條，壓縮各環節辦理時限。

　　西青區還將“交房即交証”落實情況納入房地產開發企業信用評價體系，對申請后因項目質量等問題，無法實現“交房即交証”的開發企業進行約談。

　　“‘交房即交証’就像一根指揮棒，倒逼我們在項目規劃、建設、驗收等環節必須規范達標。任何一個環節掉鏈子，証都可能辦不出來。”保利（天津）房地產開發有限公司存量一部負責人武凌雲告訴記者，不動產權証辦得順暢，提振了購房者的置業信心，保利·和光塵樾項目在同板塊樓盤中去化率率先超過90%。

　　2021年以來，西青區“交房即交証”項目工程質量驗收一次性通過率從75%提升至98%，業主對樓盤質量滿意度達到95%。

　　攻堅克難

　　“新官”也理“舊賬”，群眾無過錯即辦証，舉一反三創新工作方法

　　盼了15年，終於等來不動產權証。

　　不久前，一家國產品牌新能源汽車旗艦體驗店落戶湖南郴州萬華汽車城，開業現場人頭攢動。看著一輛輛嶄新的汽車從滾裝車上駛入展廳，萬華汽車城開發有限公司副總裁林沖感慨：“過去，不動產權証遲遲辦不下來，打算購置店鋪的客戶不敢買，想出售店鋪的業主沒法賣。如今產權問題解決了，這裡很受歡迎。”

　　2011年，萬華汽車城作為郴州市招商引資重點項目落地。2015年，因個別股東參與非法集資，導致整塊土地被法院查封。萬華汽車城總建筑面積66萬平方米，距郴州高鐵站僅2公裡，區位優勢明顯，倘若閑置，勢必造成資源浪費。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地被查封，產權怎麼登記？

　　在郴州，類似萬華汽車城這樣存在歷史遺留問題的樓盤並非個案。

　　郴州市北湖區聚福花園業主何元菊，2003年入住小區時才30多歲，如今已年過半百。“錢一分沒少交，房子舊了，人也老了，遲遲拿不到房產証。”何元菊回憶，項目最初是單位集資房，后轉為商品房開發。建設主體變更后，邊建邊補手續，少繳土地出讓金、拖欠罰款等問題始終沒能解決。

　　2019年交房的奧園華府小區，1000多戶業主也沒拿到紅彤彤的不動產權証。欠繳數千萬元稅費的外地開發商“玩失蹤”，隻留一名兼職財務人員在郴州。居民們找社區、跑街道、奔不動產登記中心，一次次碰壁，問題懸而未決。

　　…………

　　“一些房地產企業盲目舉債擴張，造成資金鏈斷裂，進而衍生出用地手續不全、開發商失聯等歷史遺留問題。”郴州市不動產登記中心副主任楊武平說，加之不動產統一登記制度全面落地前，房產、土地手續分散登記，雖然相關部門都按規矩辦事，有時卻造成企業、群眾辦証難。倘若繼續刻板套用文件，隻會讓問題在“程序空轉”中持續發酵。

　　一本不動產權証，是千家萬戶的關切，映照著治理體系和治理能力現代化的成色。

　　2021年1月，自然資源部印發《關於加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》，對因用地手續不完善、欠繳土地出讓價款和相關稅費、開發建設主體滅失等歷史遺留問題導致的不動產“登記難”，提出了解決思路和辦法。比如，房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發單位欠繳土地出讓價款和相關稅費的，可報經地方人民政府同意，按照“証繳分離”原則，在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產登記手續。

　　“樹立和踐行正確政績觀，‘新官’也要理‘舊賬’。無過錯群眾不該為開發商的錯誤行為買單。”郴州市委常委、副市長彭生智介紹，郴州市成立中心城區不動產登記歷史遺留問題處理協調工作機制辦公室，出台處理不動產登記歷史遺留問題的若干意見，按“群眾無過錯即辦証”原則，應辦盡辦。

　　萬華汽車城“被查封土地按份額解封”，已售房屋對應的土地份額單獨解封﹔聚福花園“証罰分離”，100多萬元欠繳罰款與辦証脫鉤﹔奧園華府一邊鎖定開發商資產追繳稅費，一邊同步推進業主辦証，“納稅繳費不再作為辦証前提”……

　　“抽絲剝繭解難題，把房地產開發企業應履行的義務，與購房企業、群眾依法取得物權的權利剝離開來。”郴州市不動產登記中心主任曹勁鬆說，郴州房地產領域的歷史遺留問題“舊賬本”正逐步清零。

　　如何讓新建房屋不再重蹈覆轍？

　　解決一個問題、總結一類規律、治理一個領域。郴州市舉一反三，將化解舊賬中探索的經驗總結為“測驗登一體化、首轉登同步化、預轉本自動化、上下游集成化”改革，系統運用於新建商品房管理。

　　比如，“測驗登一體化”，打破測繪、驗收、登記的分段管理壁壘，優化管理流程，讓別有用心者難以“鑽空子”。

　　再如，“首轉登同步化”，推行首次登記與轉移登記同步辦理，開發商確權和購房者確權同步進行，消除“時間差”，避免因開發企業經營問題，導致購房業主長期無法辦証。

　　“既靠前服務，也提前監管，確保‘政出一門’。”楊武平說，在郴州，房地產項目的全面調查權集中到了不動產登記中心，全過程指導開發企業完成數據核查、稅費繳納及登記資料收集，“群眾‘零提交’資料”。

　　截至2025年底，郴州市已有362個項目實現“交房即交証”，惠及13.4萬戶業主。

　　建好的房子能辦証了，沒建好的怎麼辦？

　　作為昆明首例通過破產程序“續建式重整”實現“交房即交証”的項目，華信悅峰小區這座曾長期停工的爛尾樓，僅用10個月便完成續建，交房辦証。“一手拿鑰匙，一手拿房產証，太激動了！”業主趙菲道出351戶業主的共同心聲。

　　2021年5月，昆明出台加快清理和化解不動產歷史遺留問題攻堅行動工作方案。屬地街道牽頭發起問題樓盤化解申報，符合條件的項目納入化解清單，由區級化解專班統籌協調，打通辦証堵點。方案同時明確，購房人、業主委員會、社區、街道辦事處等均可作為不動產權証的申辦主體，讓每一位有辦証需求的群眾都能找到對接渠道。

　　在天津，市區兩級工作專班在全面摸排的基礎上，建立起涵蓋15.4萬套存有歷史遺留問題房產的任務台賬。“通過‘一事一議’辦法，已為其中逾八成群眾辦理了轉移登記。”張曉潔介紹。

　　截至2025年9月下旬，全國累計化解2300多萬套房屋歷史遺留問題。

　　（本報記者賈豐豐參與採寫）