導讀：

　　獨家代理賣房事宜、一對一專屬定制賣房服務、重點推介簽約房屋……近年來，很多房產經紀公司紛紛推出“獨家VIP房代理合同”來吸引客戶。賣房者為有效縮短賣房周期、節省時間精力而選擇與房產經紀公司簽訂此種合同。然而，賣房者簽約后中途“反悔”，房產經紀公司依合同索要萬元服務費，這筆錢應該給嗎？近日，吉林省長春市綠園區人民法院審結了一起涉“獨家VIP房代理合同”糾紛，人民法院依據公平原則、實際履約成本，界定委托合同中任意解除權的行使邊界，有效打通了房產經紀行業“解約易、追責難”的堵點痛點，判決對弘揚契約精神、平衡雙方權益、規范房產交易秩序具有重要示范意義。

　　簽獨家代理合同 履行七天后反悔

　　李女士計劃出售名下一套103.65平方米的房產，為快速成交，李女士聯系了長春市某房地產經紀有限公司（以下簡稱某房產經紀公司）。業務員丁某得知李女士不願讓家人知曉售房事宜后，推薦了獨家代理模式，承諾由公司全權負責房屋推廣、帶客戶看房等事宜，無需李女士額外操心。

　　基於對丁某服務態度的認可，李女士未仔細審閱合同條款，便簽訂了《獨家VIP房代理合同》。合同約定，委托底價62萬元，代理期限6個月（2025年4月11日至10月11日），其間李女士不得單方終止委托、自行售房或委托其他房產經紀公司，否則需按底價2%支付服務費（即1.24萬元）。

　　然而，合同簽訂后，李女士頻繁接到購房者及其他房產經紀公司的咨詢電話。更令她不滿的是，其在某城、某貝網等平台發現某房產經紀公司發布的房源報價僅為61.5萬元，低於約定的委托底價。於是，李女士要求解除《獨家VIP房代理合同》。某房產經紀公司表示，合同可以解除，但須支付1.24萬元服務費。

　　中介索要萬元服務費 各執一詞陷入僵局

　　“剛履行7天就要付萬元服務費，這太不合理了！”李女士堅決拒絕某房產經紀公司的索賠要求，她認為某房產經紀公司存在亂報價、泄露個人信息等諸多問題，導致自己不斷收到各種房屋買賣咨詢電話，生活受到打擾，認為某房產經紀公司違約在先，且在李女士剛提出解除合同時，業務員丁某曾口頭承諾無需支付違約金。

　　某房產經紀公司則反駁稱，合同簽訂后其已積極履行義務，通過多平台發布房源信息、多次組織客戶看房，並已對接意向客戶，李女士單方提出解除合同，違背契約精神。因協商無果，某房產經紀公司將李女士訴至法院，要求李女士支付服務費1.24萬元及律師費等共計1.7萬余元。

　　庭審中，雙方對合同簽訂與解除的時間節點無異議，但就責任認定分歧明顯：某房產經紀公司主張已盡履約義務，李女士應按合同約定支付全額服務費﹔李女士則堅稱某房產經紀公司服務存在瑕疵，自身解約系合理維權，不應承擔高額賠償。

　　解除不構成根本違約 判決賠償合理損失

　　法院審理后認為，某房產經紀公司與李女士簽訂的《獨家VIP房代理合同》系雙方真實意思表示，合同內容不違反法律、行政法規有關規定，不違背公序良俗，合同合法有效。關於李女士提出的“某房產經紀公司違約在先”的主張，根據一般人認知理解，雙方當事人對合同內容的溝通與調整是雙方之間的意思表示，屬於合同履行中的正常協商范疇，不足以構成根本違約，不能成為李女士單方解除合同且免除責任的合法事由。

　　《中華人民共和國民法典》第九百三十三條規定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同造成對方損失的，除不可歸責於該當事人的事由外，無償委托合同的解除方應當賠償因解除時間不當造成的直接損失，有償委托合同的解除方應當賠償對方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益。

　　結合本案實際，某房產經紀公司在7天履約期內確實提供了房屋推廣、信息發布、帶客戶看房等服務，其勞動價值應得到尊重﹔但合同約定的2%服務費（1.24萬元）與實際履約程度、服務成本明顯失衡，若全額支持則有違公平原則。綜合考量某房產經紀公司的實際付出、履約時長、李女士的過錯程度及公平原則，法院最終判決李女士向某房產經紀公司支付服務費1500元。

　　目前，該判決已經生效。

　　裁判解析：

　　任意解除權不是隨意解除合同的權利

　　二手房產交易市場中，業主們為快速售房經常會選擇簽訂獨家代理合同，這種方式不僅能夠減少溝通成本和簡化交易流程，也有利於規范二手房產交易市場，有效控制多方代理的惡性商業競爭。然而當委托人中途反悔，代理合同中約定的高額服務費及違約條款的認定與法律適用，成為了人民法院處理類似案件中經常面對的問題。

　　民法典第九百三十三條確立委托合同的“任意解除權”，是法律賦予委托合同相對人的單方救濟途徑。此項規定的法理基礎在於委托合同具有人身依賴性，當信賴基礎動搖或委托目的發生變化時，法律允許當事人抽身而退以維護其自主決定權，體現意思自治與公平原則。

　　行使任意解除權即應承擔相應的法律后果。民法典第九百三十三條關於有償委托合同解除方賠償責任的規定，明確賠償范圍為直接損失和合同履行后可得利益。本案中，原告某房產經紀公司為被告李女士提供房屋推廣、信息發布等服務，雙方簽訂的合同為有償委托合同。某房產經紀公司主張依據合同條款索賠，其性質可被視為預先約定的違約損害賠償條款。與一般的違約損害賠償數額的調整不同，本案在計算和認定直接損失及可得利益損失時，應當綜合考慮實際成本內容、可期待利益大小、過失相抵與否等具體因素。李女士作為解除方，依法應當賠償某房產經紀公司的損失。雙方合同履行期極短，合同約定委托期限為6個月，而李女士在簽約第7天即提出解約。在此期間，某房產經紀公司提供的服務主要限於前期房屋推廣和信息發布，尚未進入價格談判等核心服務階段。因此，應當綜合考量某房產經紀公司已付出的人力、物力成本及可期待利益，將賠償金額酌情調整降低。

　　誠實信用原則是市場經濟與法治社會的基本准則。在現代復雜的市場交易關系中，對誠實守信的司法保護已經超越了簡單的字面恪守，演變為尊重意思自治、維護交易穩定、實現個案公平之間的平衡。在房產獨家代理的法律關系中，委托方與受托方在信息、談判能力等方面存在顯著差異，而民法典賦予雙方當事人隨時解除委托合同的權利，就是對長期合同關系可能約束當事人合法權益的法定救濟。本案中，通過審查某房產經紀公司實際提供的服務內容、投入成本以及合同剩余期限內的可期待利益，將抽象的合同條款轉化為具體的、公平的賠償數額，既能規范房產經紀服務市場，又能保護雙方當事人的合法權益。

　　專家點評：

　　校准市場砝碼 維護利益平衡

　　吉林大學教授、博士生導師 曹險峰

　　國民法典第九百三十三條明確規定了有償委托合同任意解除的損害賠償，規定解除方應當賠償對方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益。委托合同解除或者委托事務不能完成的，若不可歸責於受托人，受托人可能已經付出一定勞動、處理一定委托事務，則受托人可以就其已處理的部分請求報酬。

　　在本案中，法院認為合同履行期7天內，某房產經紀公司為李女士提供了房屋推廣、發布房屋出售信息、帶客戶看房等服務，李女士作為有償委托合同的解除方應當賠償某房產經紀公司直接損失和合同履行后可以獲得的利益。因此結合某房產經紀公司履行合同時間及付出成本酌情保護服務費用，法院准確適用法律，實現了雙方當事人之間的利益平衡。

　　從規范房產經紀服務行業方面看，本案裁判體現了房產經紀行業應當從“簽約為本”向“服務為本”轉變。部分中介機構存在“重簽約、輕服務”的傾向，一旦簽訂獨家房產代理合同便認為鎖定了收益，忽視后續服務的質量與投入。本案判決結果促使房產經紀公司反思，違約賠償究竟對應的是何種標的？是鎖定房源的“機會成本”，還是已經付出的具體勞動？本案判決鼓勵房產經紀行業將競爭焦點從設計嚴苛的合同條款，轉向提升專業的服務質量、透明的收費標准和良好的客戶體驗。隻有提供不可替代的專業價值，其服務費用和權益主張才能獲得法律與市場的充分支持。

　　民法作為私法注重自主決定權與公平交易權，兼顧雙方當事人權益。對於廣大房主而言，簽訂房產獨家代理合同往往意味著在一定時期內放棄了通過其他渠道售房的權利。法律在保障房產經紀公司合理訴求的同時，也必須防止房主作為消費者被不合理的長期合同和高額解約金所束縛。本案確認了委托人的任意解除權，並通過公平原則為其設置了“安全閥”，確保消費者在情況變化時能夠以合理的代價退出合同，這實質上是保護了房主的自主決定權和公平交易權。同時，房產經紀公司能夠將其付出的時間、勞動、資源等成本轉化為收益，也保障了其合法權益。

　　從社會治理與法律效果方面，本案倡導誠信公平的價值觀。無論是房產經紀公司還是委托人，在追求自身利益時都須恪守誠信，權衡權利義務，既要維護“有約必守”的契約精神、尊重合同約定，又要倡導“公平合理”的價值觀，反對任何形式的權利濫用。一個成熟的市場經濟環境，需要的不是一方壓倒另一方的“霸王合同”，而是能夠促進公平合作、良性互動的規則體系。對於公眾而言，在簽署獨家代理等重大委托合同時，應仔細審閱解約條款，對可能承擔的責任有清晰預判﹔對於房產經紀行業而言，則是優化服務、規范合同的契機。司法在個案中實現的細微平衡，持續推動著市場向著更誠信、更專業、更公平的方向發展。（柏巍 張輝 李雪）