開發商將小區架空層改為停車位並進行封閉、佔有、買賣，業主認為開發商的行為侵犯了其權利，將開發商起訴至法院。近日，湖南省寧鄉市人民法院對該起物權糾紛案作出判決，認定案涉架空層歸全體業主共有，開發商需將架空層恢復原狀。

2010年1月25日，美美公司取得建設工程規劃許可証，其中載明在其開發的項目中，房屋分層平面圖案涉的商業街小區A、B棟第二層均為架空休閑層，C棟第二層為公共休閑層。項目建成后，美美公司未經全體業主同意便擅自將上述架空層改造成停車位進行出售。業委會認為美美公司侵犯了小區全體業主的合法權益，遂將其訴至法院，要求確認架空層歸全體業主所有並要求美美公司將架空層恢復原狀。美美公司則認為，案涉架空層未計算在建筑公攤面積內，不屬於全體業主共同所有，因而改造架空層的行為是美美公司對自己財產的處置，無需經過業主同意。

另查明，案涉項目的商品房買賣合同第十四條約定，該商品房所在建筑區劃內的道路、綠地、佔用全體業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位歸全體業主共有。建筑物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分歸全體業主共有。

法院審理后認為，案涉商業街小區A、B、C棟第二層並未單獨進行權利登記，依附於主體建筑而存在。依據民法典第二百七十三條、第二百七十四條以及《最高人民法院關於審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條之規定可知，架空層應屬於建筑物結構部分，屬於全體業主共有，因其系由業主和使用人共同使用的公共設施，與小區道路、綠地等公共設施性質相同，其依附於主體建筑而存在，並非獨立的房屋主體。當開發商將新建住宅全部出售之后，公共設施的權屬亦應隨房屋主體轉移並歸屬於業主所有，開發商無權單獨保留架空層的使用權。

本案中，案涉商業街小區A、B、C棟第二層被規劃為架空休閑層和公共休閑層，美美公司並未提供証據証明該規劃已被修改，故對於業主關於案涉商業街小區A、B、C棟第二層架空層為全體業主所有的訴請，法院予以支持。

關於美美公司辯稱案涉架空層面積未納入每戶房屋的建筑面積分攤、不應歸屬於全體業主共有的主張，法院認為，建筑面積是否計入公攤面積，不是判斷架空層權屬的唯一標准，民法典第二百七十四條並未將是否列入公攤面積作為判斷是否屬於業主共有的標准。同時，開發商售出房屋時，在合同中亦未就架空層歸開發商所有作出明確約定，架空層權屬應隨房屋所有權主體轉移而轉移，即歸屬於業主所有。因此，對美美公司的辯稱意見法院不予支持。

據此，法院依法作出判決，案涉商業街小區A、B、C棟第二層歸全體業主共有。美美公司在判決生效之日起三十日內將案涉商業街小區A、B、C棟第二層恢復原狀。

一審宣判后，美美公司不服，提出上訴。長沙市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。（李果 鄒晴）

法官說法：

小區架空層的設計可以給業主提供生活便利、滿足日常需求，進一步提高居住體驗。建筑物架空層為建筑物的共有部分，業主依法對此享有共有和共同管理的權利，改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動，應當依法由業主共同決定。開發商、物業公司等擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行其他經營活動，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。本案中，美美公司擅自改建、佔用業主共有的架空層空間的行為，違反了相關法律法規的規定，故美美公司應向小區業委會返還案涉架空層空間，並將其恢復原狀。

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