近日，昆明市人民政府辦公室印發《關於進一步規范商品房預售資金監管的通知》（以下簡稱《通知》）。新規從2023年1月1日起施行，通過優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展，向爛尾樓說“不”。購房人可登錄昆明市房產信息網，查詢本人所購預售商品房的購房款入賬信息，以及該監管賬戶預售資金監管額度內資金支出金額、余額情況。

納入監管的預售資金范圍及監管期限

商品房預售資金是指房地產開發企業依法將其開發建設中的商品房建設項目，在獲得預售許可証后至竣工驗收備案前出售商品房，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的各種購房款)。

資金監管是指住房城鄉建設部門會同監管銀行對房地產開發企業的商品房預售項目預售資金實施監管，房地產開發企業須將商品房預售資金存入銀行監管專用賬戶，實行資金全過程監管，以保障資金專款專用，維護購房人合法權益。監管期限自核發商品房預售許可証開始，至辦理房屋所有權首次登記結束。

預售資金監管額度

監管部門和監管銀行聘請造價咨詢機構，根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付條件等因素，核算確定商品房項目自預售形象進度至竣工交付所需資金額度。在核算的資金額度基礎上上浮20%，作為商品房項目的預售資金監管額度。全裝修項目應將裝修工程費用計入監管額度。

預售資金的歸集、支取和使用

預售資金進入監管賬戶后，監管額度內的資金，按照項目主體結構封頂、竣工驗收備案、房屋所有權首次登記等節點釋放可使用資金額度。隻能用於支付項目竣工交付所需的建設工程款、建筑材料設備款等款項，不得用於支付任何借（貸）款本息、土地款、營銷費及房地產開發企業員工工資等其他款項。

監管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃﹔設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。超出監管額度以外的資金，房地產開發企業可自行提取使用，優先用於本項目建設及償還項目貸款。

特殊情況使用預售資金

監管賬戶內資金未達到剩余工程建設節點用款額度，房地產開發企業因支付建設工程款、建筑材料款、設備款出現困難， 存在引發社會矛盾風險隱患，確需使用商品房預售監管資金支付相關費用的，房地產開發企業可向項目所在地人民政府(管委會)申請並承諾限期補足監管額度資金。經屬地人民政府(管委會)同意，可依申請撥付使用。

項目存在停工緩建、逾期交付或較大逾期交付風險等重大風險隱患，且房地產開發企業除凍結的預售監管資金外無其他可用資金用於保交樓的，可依據政策申請使用凍結的預售監管資金用於支付建設工程款、建筑材料款、設備款等建設所需資金。

購房人如何確定繳款賬戶

監管銀行加強對商品房預售資金流向、流量的監控，實時將監管賬戶收支情況等信息推送至昆明市商品房預售資金監管系統，系統確認購房人定金、首付款、分期付款或一次性付款足額到賬后，房地產開發企業方可進行網簽備案。

為維護購房人合法權益，購房人在繳納購房款前應當核對監管賬戶信息，按規定將購房款直接存入監管賬戶。房地產開發企業應當在商品房銷售現場顯著位置設立公示牌，公示監管銀行、監管賬戶、監督舉報電話等信息，在《商品房買賣合同》中載明監管賬戶，並通過附件方式載明商品房預售資金監管協議主要內容。

購房人可將房地產開發企業開具的繳款單所載明的收款賬號與房地產開發企業提供商品房預售許可証載明的監管賬號進行核對，核對無誤后再行繳款。購房人也可登錄昆明市房產信息網查詢、核對監管賬戶信息。

《通知》施行后新批准預售的商品房項目，購房人可登錄昆明市房產信息網，憑商品房買賣合同備案號查詢本人所購預售商品房的購房款入賬信息，以及該賬戶預售資金監管額度內資金支出金額、余額情況。

《通知》實施后存量項目如何處理

施行前取得預售許可並處於監管中的房地產項目，按照《通知》要求根據項目現狀核算監管額度，預售資金監管賬戶中的資金未達到監管額度的須補繳，足額補繳前暫停資金的撥付。

存在已逾期交付或較大逾期交付風險的，屬地人民政府（管委會）應按照“一樓一策”方案建立政府指定監管賬戶，實施封閉管理，保障賬戶資金安全，用於保障商品房項目交付。（吳勁鬆）

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