2020年共82家房企在昆參與拍地

　　2020年，全國貨幣政策由原信貸資源偏好房地產、地方政府融資平台，轉移至中小微企業等實體經濟領域﹔社會融資規劃與M2同比穩定增長，推動實體經濟的發展，市場現實購買力和潛在購買力持續提升。

　　在此背景下，2020年昆明房地產市場發展如何？1月12日，昆明銳理數據發布《2020年昆明房地產市場研究報告》。報告顯示，在土地市場，昆明主城供應土地208宗，成交178宗，共82家企業參拍，其中知名房企30余家，多地塊溢價成交﹔拿地企業和溢價率持續走高，房企拿地競爭激烈。

　　土拍市場中，以去年11月25日下午呈貢區斗南片區中部16宗約559.79畝土地競爭最為激烈。該地塊吸引大華、綠城、新城、龍湖、華僑城、龍光、中海、新希望、恆大、卓越、綠地、深圳盈瑞東共12家房企爭搶，經過近兩個小時，分別歷經145和165輪競價，溢價163.73%、179.56%成交。

　　2020年，昆明土地供應較2019年下滑近31%﹔盡管在融資環境收緊、地價走高、利潤空間壓縮的背景下，土地成交仍然佔供應的88%，土地溢價率逐年攀升，達到10.81%。

　　昆明銳理數據總經理梁彩霞介紹，雖然2020年一級市場供銷雙降，但總體市場成交比例較2019年僅下降3個百分點，而且仍擁有新進房企拿地，整體市場吸引82家房企共同參與，其中品牌房企達到30余家，說明實力房企仍積極在昆明布局。

　　同時，伴隨昆明城市格局擴大，市場穩健發展，但隨著中心城區地塊越來越少，且價格較高，市場熱度逐漸向周邊區域延伸。

　　昆明住宅市場2020年供應量增大，成交量較去年下滑15%，存量呈明顯上漲態勢。截至2020年底，昆明市場住宅存量932.27萬平方米。

　　從板塊來看，官南和東南板塊，在板塊供求中佔據較高的比例﹔價格方面，中心板塊位列第一，滇池板塊、官南板塊分列第二、三位﹔官南板塊存量最高，達187.8萬平方米﹔去化周期最長為次中心板塊。從建筑形態來看，住宅市場中高層產品是市場的絕對主力，2020年昆明入市的高端項目增多，高層的銷售較2019年有所下降，價格方面高層和洋房類產品平穩增長，高端住宅價格呈下跌趨勢。從面積段來看，70-110平方米剛需產品成交量增大，而130平方米以上面積段成交量明顯壓縮﹔同時，高端項目增多，200平方米以上供應和銷量增長幅度較大，市場分化明顯。

　　整體而言，昆明住宅市場相對穩健，保持健康的發展態勢，市場分化明顯，剛需與豪宅成為主流。

　　2020年商辦市場供應341.75萬平方米，成交170.29萬平方米，市場均價11603元/平方米，供求比約2.0，市場整體供大於求﹔同比2019年新增供應下跌17%，銷售面積下跌21%，成交均價下跌1%，受市場存量及需求飽和的影響，供、銷、價均有所下跌。

　　在存量與去化方面，2020年昆明商辦市場存量持續上漲。截至2020年底，商辦市場存量高達1414.7萬平方米，同比2019年增長14%，去化壓力巨大。分板塊來看，商辦市場整體供銷較2019年均有所下滑，呈貢板塊供應和銷售最多，但價格較2019年下降21%，僅次於滇池板塊的價格下降幅度。

　　2020年昆明商業市場整體供大於求，均價持續下降﹔截至年末商業新增99.44萬平方米，銷售47.99萬平方米，均價16220元/平方米，存量696.02萬平方米。

　　將商業市場分板塊來看，呈貢、北市、次中心、中心、官南、東南幾個板塊供應量依然較高，其中僅東南板塊保持供銷平衡，價格則西山板塊以2.69萬元/平方米位居第一﹔存量與去化方面，呈貢板塊存量最高達到140.72萬平方米，而去化周期最長的是北市板塊與次中心板塊。

　　2020年昆明寫字樓供應較2019年漲幅較大，成交下滑，2020年共計新增51.93萬平方米，銷售18.83萬平方米，成交均價13319元/平方米，存量264.46萬平方米。寫字樓整體供大於求，而供應最多的是呈貢板塊達13.02萬平方米，價格方面以1.88萬元/平方米的世博板塊最高﹔存量則以次中心、高新和滇池板塊最高。

　　昆明公寓市場整體供大於求，供、銷、價較2019年均有所下降﹔2020年公寓新增供應190.38萬平方米，銷售103.47萬平方米，均價9150元/平方米，存量454.22萬平方米。

　　2020年辦公市場官南、呈貢和東南板塊供應量最多，呈貢、高新、官南板塊成交量較高，呈貢、東南和官南板塊存量面積最大。

　　此外，昆明近郊三區縣房地產項目已達60余個，更擁有20多家全國知名房企，其中安寧承接主城外溢為主，是目前近郊區域開發項目最多的區域，而嵩明和晉寧則擁有數個千畝以上的文旅大盤。

　　2020年近郊三區縣成交與供應量最大的是安寧，安寧土地銷售額佔三區縣銷售總額78%，近郊土地出讓以住宅為主，晉寧商業用地供應較大，而今年土地溢價能力最高的是嵩明，溢價率達6%。

　　梁彩霞分析，“房住不炒”將會是未來很長一段時間的主基調。昆明商品住宅整體庫存持續上漲，去化周期從今年4月起呈線性增長，預計2021年庫存將持續增長，將對銷量與價格產生較大的影響。

　　目前，昆明市場還是以80-145平方米剛需、剛改產品為主﹔但是從2020年的各物業類型的成交環比指數分析，改善類物業將是未來趨勢。 （記者彭詩淇報道）