違法地基長出合法大樓？

77號樓很高，鄰居們看著它從打樁開始，長到31層，然后看著200多套住宅銷售一空，最后是搬家車輛送來的新住戶。

問題是，這棟高樓的“地基”並不牢靠——根據法院2019年12月的判決，它是西安市規劃局（現已並入西安市自然資源和規劃局）一次非法行政的產物。

法院終審判定，西安市規劃局為77號樓發放的《建設工程規劃許可証》違法。

在西安富力城小區北區內，77號樓位於9號樓正南。過去兩年多裡，認為這棟大樓嚴重影響自身權益的9號樓許多業主為此投訴過，並提起過幾次訴訟。

最終，他們勝訴了，但這棟大樓也順利竣工入住了。

業主們維權之后，僅僅是弄清了一個事實——77號樓確實是違法行政行為的產物。但既定事實順沒有任何改變。

酒店和綠地去哪兒了

9號樓業主們認為，他們被小區開發商欺騙了。

“當初買樓時的承諾，這裡要建的是一座酒店和綠化林地呀！”9號樓業主王瑞源、范曉軍等翻出了買樓時銷售方出具的廣告宣傳頁等材料。

2017年3月，他們發現9號樓南側搭起了圍檔，得知這裡將動工修建一座高達31層的住宅項目。

指著手中的廣告宣傳頁和沙盤圖，王瑞源和范曉軍等人對記者說，開發商當初介紹，9號樓南側要建的是主樓隻有4層高的酒店，兩樓之間為綠地，視野開闊、通風良好、通行便利。

他們出示的廣告宣傳頁上，如今77號樓的位置，顯示是一幢“L”型樓體，標注著“酒店”字樣。

不少業主告訴記者，聽信了這樣的說法，他們才以相對較高的價格購買了隻有11層高的9號樓。

如今，31層的大樓，勢必影響他們的採光、通風、通行等諸多權益。

認為上當受騙的業主們開始了維權。他們先后找過開發商——西安濱湖花園房地產開發有限公司，找過西安國家民用航天產業基地管委會。位於西安東南方向的西安國家民用航天產業基地，是當地政府著力建設的航天技術產業聚集區和城市功能承載區，富力城小區位於這一區域內。

也正是在維權過程中，他們得知：77號樓已於2017年3月28日，獲得了西安市規劃局頒發的“西規航天建字第（2017）002號《建設工程規劃許可証》”。也就是說，就在他們的維權進行之時，他們要反對的77號樓獲得了“准生証”。

眾多業主猜測，“應該是原有規劃被更改了”，要求查閱原有規劃，未果。2017年9月30日，王瑞源、范曉軍等9號樓多位業主提起行政訴訟，請求法院撤銷77號樓及附屬立體車庫、地下便民市場等的《建設工程規劃許可証》。

在西安市主要審理行政案件的西安鐵路運輸法院、西安鐵路運輸中級法院之間，這一案件先后經歷了一審、二審發回重審、發回重審后的一審、再次二審等一系列程序。

原告的訴求很簡單：認為西安市規劃局向富力城開發商頒發《建設工程規劃許可証》的行政行為違法，要求法院撤銷這份許可証。

西安市規劃局自始自終表示，其行為無違法之處。

2019年3月12日，西安鐵路運輸中級法院作出終審判決：西安市規劃局頒發“西規航天建字第（2017）002號《建設工程規劃許可証》”，主要証據不足，適用法律、法規不當，違反法定程序，其行政行為不符合法律、法規。

一件未被出示的主要証據

這場官司的“焦點”，涉及一項主要証據——案涉地塊的“控制性詳細規劃”。從中可以獲知77號樓所在地塊適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型，以及其建筑體量、體型、高度、密度和容積率、綠地率等控制性指標。換句話說，究竟這塊地能蓋成酒店還是住宅，將一目了然。

讓業主感到蹊蹺的是，此案審理中，西安市規劃局卻未將這一主要証據提交法庭。

對這份証據的重要性，西安鐵路運輸中級法院是這樣表述的：“建設工程規劃規劃許可審批機關對於建設工程規劃許可申請進行審查時，不僅應當審查申請人是否已經按照法律和法規相關規定提交了全部材料，還應當全面審查申請人提交的申請及材料是否符合市規劃主管部門組織編制的控制性詳細規劃和其他規劃條件。”

法院還補充指出，應當審查該申請及所附材料是否符合案涉地塊的控制性詳細規劃，是否符合環境保護影響的國家標准，是否符合案涉地塊的用地性質、建筑密度、日照間距、容積率、綠地率、停車位、基礎設施和公共服務設施配置、應急避難場所及其他法律、法規規定的規劃要求和各項控制指標。

然而，負有舉証責任的西安市規劃局卻未提交其所編制的控制性詳細規劃。因此，法院認為，無法証明其對開發商提交的申請及材料是否符合控制性詳細規劃和其他規劃條件進行了全面審查，無法証明該申請及材料符合各項控制性指標和全部法定規劃條件及要求。

王瑞源等業主認為，作為規劃主管部門，西安市規劃局不可能不知道案涉地塊的控制性詳細規劃﹔如果對照過控制性詳細規劃，認為開發商提交的材料合規，那為什麼不向法院提供？如果未依據此規劃，那是否僅僅是依據開發商提供的材料，就頒發了《建設工程規劃許可証》？

是否有人為違法行為負責

此外，西安市規劃局被法院判定的違法之處還有：違反法定程序。

西安鐵路運輸中級法院認定，西安市規劃局未對案涉建設工程設計方案組織過有關專家進行評審，未將案涉建設工程許可事項向相關利害關系人進行告知、並聽取申請人及利害關系人意見。因此經審查認為：西安市規劃局作出的被訴行政行為違反法定程序。

但是，法院在上述認定之后，有這樣一個“但是”：“但是考慮到案涉77號樓已經取得商品房預售許可証，涉及住戶248戶，目前已全部售罄，撤銷案涉《建設工程規劃許可証》會給社會公共利益造成重大損害”——因此，依據行政訴訟法，不撤銷行政行為。

打了一年半的官司后，王瑞源等業主終於拿到了終審判決書。他告訴記者，由於訴訟過程耗時耗力，最初提起訴訟的10余戶業主，堅持到最后的隻剩下4戶。

即便打贏了官司，他們卻無法改變任何既定事實——雖然77號樓《建設工程規劃許可証》違法，但不影響開發商將其銷售一空，甚至在官司已有結論后，附屬的立體車庫等設施仍在繼續施工。

此后，9號樓業主又多次找到政府相關部門，要求“至少制止正在施工中的立體車庫等附屬設施建設，糾正違法行為”。得到的答復卻是：法院雖然認為行政許可違法，但並未判決撤銷，因此該行政許可依然有效。

業主們仍有很多疑問：違法了，但違法行為的結果無法撤銷，難道就可以繼續違法下去？如果這樣，違法與不違法又有什麼區別？是否該有人為違法行為負責？

王瑞源說，如果生效判決依然無法幫助住戶維護權益，他們將繼續發起民事訴訟，要求經濟賠償。“這完全是無奈之舉”。

對77號樓的業主來說，判決書也帶來了壞消息——既然《建設工程規劃許可証》已被判定違法，那他們買來的房子能否順利辦理房產証，也成了未知數。（孫海華）